newsletter
השיחה מגיעה אליך
רוצה לקבל את מיטב הסיפורים של שיחה מקומית ישר למייל? הניוזלטר השבועי שלנו הוא התשובה בשבילך.

מה עושים כשיש סיכון גדול למשבר משכנתאות? מגדילים אותו עוד

על אף נתונים שמעידים על גידול בהפרשה להפסדי אשראי ובאשראי שבפיגור, הרגולטורים ממשיכים להוסיף שמן למדורה. אחרי שאיפשרו הלוואות קבלן מסוכנות, עכשיו הם הולכים על הפצצה שגרמה למשבר העולמי ב-2008, ומסכנים גם את הפנסיות שלנו

מאת:
סניף של בנק לאומי למשכנתאות בירושלים (צילום אילוסטרציה: אוליבייה פיטוסי / פלאש90)

חששות לא אמורפיים. סניף של בנק לאומי למשכנתאות בירושלים (צילום אילוסטרציה: אוליבייה פיטוסי / פלאש90)

לפני כחודשיים כתבתי כאן על הסיכון הגדל למשבר משכנתאות, שמתבטא בין השאר בעלייה בהפרשה להפסדי אשראי ובעלייה באשראי שבפיגור במערכת הבנקאית – כלומר, לווי משכנתאות שמתקשים לעמוד בהחזר החודשי.

גורם נוסף שמגביר את הסיכון, כפי שציינתי אז, הוא הלוואות הקבלן, שלמעשה מאפשרות לקנות דירה בלי שום בדיקה של יכולת ההחזר של הרוכשים. לאלה אפשר להוסיף יועצי משכנתאות שמספרים לכל החולמים לרכוש דירה, על שוק שבו קונים דירה ללא הון עצמי ושעבוד נכסים המוני. נוסיף לזה את התחזיות האחרונות של בנק ישראל, שלא מעוררות אופטימיות ביחס לאפשרות של הורדת ריבית בקרוב. ועכשיו, לקינוח, מתווספת לרשימה הזאת גם הפצצה שגרמה למשבר העולמי ב-2008 – משכנתאות מאוגחות שנמכרות לציבור.

הקריסה הגדולה של 2008 התבססה במידה רבה על תהליך האיגוח של המשכנתאות. משכנתאות טובות עורבבו עם גרועות, ונארזו במכשירים פיננסיים שזכו לדירוגים גבוהים ושקריים מחברות דירוג האשראי. אותן איגרות נמכרו לקרנות הפנסיה של הציבור, ובסופו של דבר הופצו בכל העולם. המשקיעים אהבו לרכוש את המוצרים הללו, שערכם רק הלך ועלה. ההיגיון שעמד מאחוריהם היה שמוצר שמאחד חלקיקי משכנתאות הוא למעשה חסר כל סיכון.

כמובן שההיגיון הזה היה שגוי, מסיבות שונות. וכשאמריקאים לא עמדו בהחזרי המשכנתאות שלהם ואיגרות החוב איבדו את ערכן, מדינות רבות הסתבכו במשברי חוב או במשברי בנקאות.

בישראל צפו אז בדאגה במתרחש, ולכן לא מיהרו לשוב ולדון ברעיון של איגוח משכנתאות. נגידת בנק ישראל לשעבר, קרנית פלוג, ניערה את האבק מעל הרעיון כשהציגה טיוטה חדשה לחוק האיגוח יחד עם שר האוצר לשעבר, משה כחלון, אך החוק לא קודם. כשפרופ' אמיר ירון נכנס לתפקידו כנגיד בנק ישראל ב-2018, הוא סבר שהפתרון הטוב ביותר לבעיית שוק הדיור הוא הגדלת היצע הדירות. לשם כך הוא היה נחוש להמשיך ולקדם את חוק האיגוח, עוד בתקופת כהונתו הראשונה.

מתוך מצגת שהציג נגיד בנק ישראל במכללה האקדמית גליל מערבי, ביוני 2023

חשוב לציין שעוד לפני שהחוק הושלם, תיקי אשראי של משכנתאות נמכרו ונמכרים לגופים המוסדיים ולחברות הביטוח. בנק ירושלים, לדוגמה, שמתגאה בהתמקדות במשכנתאות ובהלוואות מורכבות, נמצא בשנים האחרונות בקמפיין שיווקי שבמסגרתו הוא מקפיד למכור חלקים נרחבים מתיקי אשראי המשכנתאות שלו לחברות הביטוח ולגופים המוסדיים. אך משכנתאות מאוגחות שנמכרות ישירות לציבור לא ראינו לפני 7 ביולי 2024, אז פורסם תשקיף להנפקת אג"ח מגובה משכנתאות על ידי חברה בת של קרדיטו.

קרדיטו היא חברה חוץ בנקאית המתמחה בהלוואות ומשכנתאות (בשעבוד ראשון או שני). עד היום, החברה ביצעה חיתום להלוואות בהיקף של כ-12 מיליארד שקל עבור יותר מ-100 אלף לווים. בין השאר, היא הלוותה כמיליארד שקל לקבוצת הרכישה של יונייטד שרונה שהסתבכה בחובות, וכן הלוותה כספים לחברת רום כנרת שפתחה השנה בהליך חדלות פירעון.

קרדיטו מתגאה ביכולות החיתום שלה, שמתבססות על טכנולוגיה חדשנית. אך למרות זאת, בפברואר 2023 נקלעה החברה לקשיי נזילות, שהביאו אותה לעצור לחלוטין את האשראי למשכנתאות. אז ניסתה קרדיטו לפנות לראשונה לאיגוח משכנתאות.

על מנת לצמצם את הסיכון, רשות ניירות ערך דרשה שהמשכנתאות המאוגחות יימכרו רק למוסדיים ולא לציבור הרחב. בנוסף, הן היו אמורות לקבל דירוג משתי סוכנויות דירוג שונות. בסופו של דבר, הרשות נתנה לחברה הקלות, ואיגוח המשכנתאות הראשון בישראל יצא לדרך.

בניגוד למה שנדרש מלכתחילה, המשכנתאות וההלוואות של קרדיטו יימכרו לציבור כשהן מדורגות על ידי חברת דירוג אחת בלבד. יו"ר רשות ניירות ערך הנוכחי, ספי זינגר, נימק זאת בכך שהדרישה המחמירה יותר תקשה על קידום שוק האיגוח, מכיוון שבישראל פועלות שתי חברות דירוג בלבד.

לפני כשנה צוטט ב"כלכליסט" בכיר ברשות ניירות ערך בנושא הדירוג הכפול: "היו לחצים מאוד גדולים מצד הבנקים ומצד בנק ישראל לרדת מהנושא של הדירוג הכפול, אף שזה הפך לסטנדרט שמקובל בעולם. הרשות מעולם לא ויתרה, ואני מקווה שלא תוותר, על הדרישה הזאת… על הרשות, כמי שדואגת לאינטרס של המשקיעים, לעמוד על הדרישה של דירוג כפול, שהוא קריטי לתמחור סיכונים נכון…

"יש למנוע מצב שעכשיו יתחילו להפעיל מחדש לחצים כדי לעזור לבנקים לנקות נכסים מהספרים שלהם ולהעביר אותם החוצה לציבור. הדירוג הכפול שומר על ניקיון התהליך, והוא קריטי לכך שרק עסקאות טובות יגיעו לשוק תוך גילוי אמיתי, נקי ואובייקטיבי של הסיכונים בעסקה. דרישת הרשות לדירוג כפול היא דרישת מינימום".

לרוע המזל, תקוותיו התבדו, והרשות ויתרה על הדרישה. כריות הביטחון היחידות שנדרשות כעת הן 8% של חוב נחות שהחברה שומרת אצלה (כך שגם היא תפסיד משהו אם החוב לא ישולם) ו-1.5% של חוב בכיר, שיוחזקו בנאמנות עבור בעלי האג"ח. לא ברור כיצד דרישות אלו עונות על הצורך בתמחור הסיכונים.

פרשת סלייס נתנה הצצה להשלכות

נחזור לקרדיטו: לצורך האיגוח, הוקמה חברה בת שפרסמה טיוטת תשקיף להנפקת אג"ח מגובה משכנתאות. קרדיטו מדווחת כי חברת הדירוג מעלות S&P כבר נתנה אינדיקציה לדירוג הגבוה ביותר, טריפל A, לאג"ח הזה. יש לציין שהאיגוח של קרדיטו נעשה עוד לפני שהושלם חוק האיגוח, שאמור להסדיר את הפעילות מבחינת מיסוי.

דורון כהן – יו"ר קרדיטו, בעל מניות בחברה ומנכ"ל משרד האוצר לשעבר – היה אחד משלושת המועמדים לתפקיד יו"ר שוק ההון, ומשרד המשפטים בדק אפשרות של ניגוד עניינים בשל כך. כמו כן נטען שכהן מקורב ליפתח רון טל, לשעבר יו"ר חברת החשמל וכיום יו"ר מינהלת תקומה, שנחשב למקורב לשר האוצר, בצלאל סמוטריץ'.

כל החששות שהועלו כאן אינם אמורפיים. לאחרונה קיבלנו הצצה למה שעלול לקרות כשקופות גמל וקרנות ביטוח משקיעות כספי מבוטחים בקרנות לא סחירות, מבלי שהחוסכים מבינים את הסיכון. הפרשה הגדולה שנחשפה בהקשר זה היתה פרשת סלייס, שמתחילה להסתמן כהסתבכות הפיננסית החמורה בתולדות המדינה וכבר זוכה לכינויים כמו "פרשת הבנק למסחר על סטרואידים". במסגרת הפרשה "נעלמו" כ-800 מיליון שקל מכספי החיסכון הפנסיוני של אזרחים מהשורה, רבים מהם מעוטי יכולת.

אך סלייס לא לבד. כפי שעלה מבדיקה שעשה אלמוג עזר ב"כלכליסט", כ-3 מיליארד שקל של חוסכים נמצאים בסכנת מחיקה ו-11 מיליארד שקל נמצאים בהקפאה, לאחר שקופות גמל וחברות ביטוח השקיעו כספים של מבוטחים בקרנות לא סחירות, מבלי שהחוסכים הבינו את הסיכון הכרוך בכך.

לפי עזר, "הכספים שבסכנה הושקעו בעיקר בקרנות השקעה זרות שבאו לעשות 'סיבוב' על המשקיעים הישראלים דרך משווקים וסוכני ביטוח ישראלים". רבים מהכספים הושקעו במיזמי נדל"ן, מימון התחדשות עירונית, מימון לדיור סיעודי והלוואות צרכניות.

המשקיעים הישראלים הקטנים היו אמורים לקבל הגנה חוקית ורגולטורית מ"סיבוב" כגון זה. "חוק הניצעים" היה אמור לוודא שרק משקיע "כשיר" עם יותר מ-8.3 מיליון שקל יוכל להשקיע בקרנות לא סחירות בניהול עצמי, אך החוק לא חל על השקעות המכילות הלוואות. כך סוכני ביטוח שיווקו ללקוחות שלהם השקעה בהלוואות מסוגים שונים, בלי שאותם לקוחות מבינים מהו תמהיל ההשקעות שלהם.

בין אותם משקיעים נמצאים גם רבים מלקוחות "סלייס" – שלא יכולים למשוך את כספי הפנסיה שלהם, שכן כלל לא ברור היכן הכספים נמצאים. רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון מפקחת על קופות הגמל, אבל רשות ניירות ערך מפקחת על חוק הניצעים, כך שלמעשה כרגע אין רגולטור שמפקח על השקעת כספי חוסכים בהלוואות.

כשמוסיפים לאותה פרצה בחוק גם משכנתאות מאוגחות, קשה שלא לחשוש מהאפשרות שעוד כספי חוסכים יושקעו בהלוואות מפוקפקות. במיוחד מדאיגה הדרך שבה אותה הנפקת אג"ח מגובה משכנתאות עוברת מתחת לרדאר, דווקא כשהרגולציה מפגינה מולנו את מלוא חולשתה, וסימני המצוקה של משקי הבית רק הולכים ומתגברים. נותר רק לקוות שהפעם, הסיפור של המשכנתאות המאוגחות יסתיים אחרת.

אנחנו המומות ומזועזעים, דואגות ומפוחדים מאירועי התקופה האחרונה.

בימים כאלה יש מי שדורשים מעיתונות "לבחור צד". הצד שבחרנו ברור: אנחנו עומדים לצד כל מי שאיבדו את יקיריהם במלחמה הזו; לצד כל מי שנאלצו לנוס על נפשם ולהותיר אחריהם בית; לצד כל מי שחרדים לחייהם ולחיי משפחתם ואהוביהם, בישראל, בעזה ובגדה המערבית.

בימים אלה, אנחנו מרגישות ומרגישים שקולנו, הקול של פלסטינים וישראליות נגד הכיבוש ולמען שלום צודק, ביטחון וחירות לכל, חשוב מתמיד. הסיפורים החשובים שלא מסוקרים בתקשורת המיינסטרים רבים מספור, אך משאבינו מוגבלים. בעזרתך נוכל להביא לציבור הולך וגדל סיפורים כמו זה שקראת עכשיו, ולהציע את הניתוח, ההקשר, והסיקור הנחוצים כל כך, במיוחד בתקופה הקשה והדרמטית הזו. הדרך הכי טובה להבטיח את היציבות והעצמאות שלנו היא התמיכה של קהילת הקוראות והקוראים באמצעות חברות בשיחה מקומית.

זה הזמן להיות חברות בשיחה מקומית

לתמיכה – לחצו כאן

ההורים בעזה מתמודדים עם הסיוטים הכי גרועים שאפשר להעלות על הדעת. אב ובתו בח'אן יונס, עזה, לאחר הפצצה ישראלית, 13 ביולי 2024 (צילום: עבד רחים ח'טיב / פלאש90)

אני, פלסטיני מיפו, רואה מה קורה בעזה וחרד לגורל לבתי

כל תמונה של אב פלסטיני האוחז בגופו חסר החיים של ילדו מזכירה לי את הסכנה המאיימת על בתי. אם המלחמה לימדה אותי משהו, זה האמת העצובה שחיי ילדינו הם חסרי ערך. היא מציבה אותנו בפני דילמה בלתי אפשרית: להישאר במולדת או להגן על ילדינו במחיר של פליטות

X

אהבת את הכתבה הזאת?

כדי לעשות עיתונות עצמאית שיחה מקומית צריכה גם את התמיכה שלך. לחץ/י כאן כדי להיות חלק מההצלחה שלנו
silencej89sjf