למה מחירי הדיור בתל אביב לא צונחים?

אף אחד לא יודע את כל האמת על מחירי השכירות של דירות בתל אביב. הסיבה הפשוטה היא שהנתונים אינם שקופים. למעשה, אין בנמצא נתונים של ממש לגבי מחירי השכירות, מחוץ לפרסומים בקבוצות פייסבוק ובאתרים שעוסקים בכך. ולא ניתן לדעת מה הפער בין מחירי הדירות בפרסומים לבין הסכום שמשולם בסוף, בעת כריתת החוזה.

למרות זאת, המידע הקיים מאפשר לחוש במגמות, לזהות תהליכים וגם להצביע על כשלים בשוק. וכמו בתחומים רבים אחרים, מגיפת הקורונה הבליטה והקצינה כשלים שקיימים בשוק הזה גם בימים כתיקונם – למשל, ההשפעה של דירות להשכרה לטווח קצר, למשל דרך איירבינבי, או מתווכי הדירות על המחירים. וניתן לנצל את ההקצנה הזאת כדי להביא לתיקון.

בשנה שקדמה למגיפת הקורונה, מחירי השכירות בתל אביב קפצו באופן דרמטי. דירות שלושה חדרים במרכז העיר, שעד לפני שנתיים הושכרו סביב 6,500 שקל בחודש, הועמדו להשכרה ב-8,000 שקל בחודש בממוצע.

במקביל, לפי הערכות של עיריית תל אביב-יפו, בסוף 2019 מוצעות להשכרה לטווח קצר באתרים השונים כ-13 אלף דירות. שנה וחצי קודם לכן, ההערכות היו בין 8,000 ל-8,500 דירות.

מיד עם סגירת השמיים נצפתה הצפה של דירות להשכרה בתל אביב. ואלה לא היו הדירות שרוב השוכרים מכירים, אלא דירות מטופחות, שכוללות ריהוט מלא ואביזרים. הן הועמדו להשכרה לכמה חודשים עד שנה, בדרך כלל עם סעיפים דרקוניים שמאפשרים את ביטול החוזה עוד קודם לכן.

אך על אף ההצפה הזאת,  והנטישה ההמונית של צעירים (בעיקר מדירות שותפים) שהקורונה שולחת אותם בחזרה להורים – המחירים ממאנים לרדת במידה משמעותית.

למה זה קורה? מכיוון שבעלי העסקים להשכרת דירות לטווח קצר מקווים שהקורונה תעבור בקרוב ותחזיר את התיירים ואת המחירים הגבוהים, ולכן עדיין מתעקשים על השכרה לתקופות קצרות כאמור. וגם בגלל המתווכים.

בניגוד לרומנטיזציה של איירבינבי בשנותיו הראשונות, כבר מזמן לא מדובר במה שמכונה "כלכלה שיתופית" – אנשים שמשכירים את דירותיהם כשהם יוצאים לחופשה, או משכירים חדר נוסף כשהשותף עזב או כשהם נקלעים ללחצים כלכליים.

ה"כלכלה השיתופית" קמה מתוך תפיסה חברתית שקל אולי לתאר כ"זה נהנה וזה אינו חסר". היא עוסקת ביצירת קשר בין בני אדם באמצעות מיזמים שיש להם גם ערך כלכלי כלשהו. היא יכולה להיות גינה קהילתית, או לאפשר לשכנה מלמטה לדעת שאתה מציע שתי צלחות מרק כי עשית סיר שלם ואף אחד לא יאכל את כולו, והיא תשלם על המוצרים ואולי עוד תוספת. היא גם יכולה להיות מיזמים כלכליים בהיקפים גדולים יותר, כמו שיתוף בכלי רכב.

השאלה היא אינה מהם אמצעי הייצור (נגיד, פלטפורמה אינטרנטית שמחברת בין הצדדים), אלא השאלות שנמצאות בבסיס היחסים הכלכליים-חברתיים מימים ימימה: מי הבעלים, מי נהנה, מי מרוויח ומי מקבל החלטות.

איירבינבי הפכה כבר מזמן מפלטפורמה שיתופית לחברה למטרות מיקסום רווחים בלבד. בתחילת דרכה היה בה מרכיב שיתופי, אבל עם השנים המערכת שלה הפכה לאמצעי להתקשרויות עסקיות לכל דבר לעניין. בעלי דירות מעמידים את דירתם להשכרה לתיירים כדי למקסם רווחים, ומשלמים סכום משמעותי לחברה.

רוב הדירות השלמות שמושכרות לטווח קצר בישראל הן עסק לכל דבר לעניין, ורוב הבעלים שלהן מחזיקים בכמה דירות, לעתים עשרות. והעסק הזה משום מה אינו מצריך רישיון, מה שאומר שגם אין עליו כל פיקוח.

במקומות אחרים בעולם הבינו את ההשפעה ההרסנית של השכרת הדירות לטווח קצר על השוק המקומי, והתחילו להגביל אותה. ב-1 ביולי, למשל, הטילה אמסטרדם איסור מוחלט על השכרת דירות לצורכי תיירות במרכז העיר, ובשאר חלקי העיר נדרש רישיון מיוחד לכך, שמאפשר השכרה של מקסימום 30 לילות בשנה.

אמסטרדם הצטרפה לברלין ולניו יורק, שמונעות כמעט לגמרי השכרת דירות שלמות לזמן קצר. בפריז, שבה מותר להשכיר דירות עד 120 יום בשנה וההערכה היא כי 20-30 אלף דירות מושכרות לצורכי תיירות, עמד הנושא בלב מערכת הבחירות השנה. ראש העירייה התחייבה במסע הבחירות כי ייערך משאל תושבים בכל אחד מרובעי העיר כדי לקבוע את המדיניות המקומית.

בנוסף, פריז תבעה את איירבינבי בגין פרסום מודעות בחריגה מההגבלות הקבועות ב-14 מיליון יורו ב-2019 – 12,500 יורו על כל הפרה.

כיצד ניתן להגביל את השכרת הדירות לטווח קצר? סוג אחד של מגבלה מתייחס לבעלות. בדרך כלל, אם בעל הדירה או המשכיר משכיר חדר אחד וממשיך להתגורר בדירה, המגבלות הן קלות יותר או שניתן פטור ממגבלות תקופה. ההנחה היא שכאשר משכירים חדר בדירה אין לראות בכך התנהלות עסקית של ממש, אלא צורך בהשלמת הכנסה של הדייר.

מגבלות נוספות נוגעות למספר הדירות שמעמיד יחיד להשכרה, שמאפשרות נניח לאדם אחד להשכיר רק דירה אחת, או מקסימום שתיים, כדי למנוע את הפיכת הפלטפורמה לניהול דה פקטו של עסק להשכרת דירות.

בשנים האחרונות, המגמה היא להחזיר את ההחלטה לידי התושבים עצמם. ברלין היתה העיר הראשונה שקבעה את ברירת המחדל כאיסור מוחלט, כאשר הרישיון להשכיר דירות באיירבינבי, בהתאם למגבלות, יינתן בהתאם להחלטות ועד השכונה שבה מבקשים להציע את הדירה להשכרה. החלוקה לשכונות באמסטרדם והתוכנית למשאלים בפריז ממשיכות את המגמה הזאת, שנועדה להחזיר את האיזון בין חיי הקהילה לפרנסה בערים המתויירות בעולם.

אם מסתכלים על הגבלות אלה מנקודת המבט המהותית של כלכלה משתפת, ניתן לראות קו ברור – כל עוד מדובר על שיתוף: השכרת חדר מדירה, או מספר ימים מוגבל במהלך השנה – הפעילות מותרת ומוכרת, אולם כאשר ההשכרה הופכת להתנהלות עסקית – השכרה של  יותר משלושה חודשים, או של יותר מדירה אחת, קיים איסור מוחלט או דרישה לרישוי מלא כעסק, על כל המגבלות, החובות והמחוייבויות הנובעות מכך.

למה עוד קיימים מתווכי דירות?

ב-2017 חוקקה הכנסת את "חוק שכירות הוגנת", שהיה למעשה תיקונים לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. בחוק נקבעו חובות המוטלות על המשכיר להחזקת דירת המגורים וחובתו לתקן פגמים שנוצרו בדירה, וזכותו של השוכר לחייב את המשכיר על תיקונים שלא ערך. החוק קובע לראשונה גם מהי דירה שאינה ראויה למגורים.

אולם הדגל המרכזי בחוק היה אמור להיות התיקון הקובע ששכרם של מתווכים לא יהיה על חשבון השוכרים. החוק קובע מפורשות כי שוכר לא יישא בתשלומים שונים, ובכלל זה "דמי תיווך למתווך אם פעל מטעם המשכיר".

אבל איך קובעים מטעם מי פעל המתווך? פשוט מאוד: מחתימים את השוכר הפוטנציאלי על מסמך שאומר שהוא מבקש להשתמש בשירותי התיווך כדי לראות דירה, אף שאין לו כל דרך אחרת להגיע אליה. והנה, המתווך פועל מטעמו ולא מטעם המשכיר, שיושב בביתו ואינו צריך להתאמץ כדי למקסם רווחים על הנכס.

המתווך, שלפי הכתוב פועל מטעם השוכר הפוטנציאלי, מנסה בכל מחיר לפגוע באינטרס של אותו שוכר  ולהעלות את מחיר השכירות כמה שיותר, כי שכרו נגזר מהמחיר שייקבע.

החוק לא קבע סנקציה בגין פעולה בניגוד לו, וכן לא הוגדרו בו מנגנוני אכיפה. בשל כך, הנוהג רב השנים שלפיו שוכרים משלמים את דמי התיווך נותר בעינו. נכון, זה לא חוקי, אבל לשכור דירה זו פעולה מלחיצה, קשה למצוא דירה מתאימה, וכאשר נמצאת כזו השוכרים לא מתווכחים.

מקצוע המתווך אמור היה להיעלם מהעולם, או לפחות להצטמצם באופן דרמטי. כמו סוכני הנסיעות, מדובר במקצוע שהצורך בו כמעט נעלם. כל הדירות מפורסמות באתרי אינטרנט או בקבוצות בפייסבוק, והסיבה היחידה לראות דירה דרך מתווך היא שלא מוצאים את הקשר הישיר לבעלים. אך המודל הנוכחי לא נותן כל תמריץ לבעלי נכס להשכיר ללא מתווך. זה לא עולה לו כלום, ואין צורך להתרוצץ ולתאם עם שוכרים פוטנציאליים.

גם בעניין זה הקורונה הקצינה את המצב. קיים פער מחירים, ובעיקר פער בקצב הורדת המחירים, בין דירות המוצעות על ידי בעליהן לבין דירות שמוצעות באמצעות מתווכים בלבד. המתווכים מנסים לשמר את המחירים הגבוהים במיוחד של לפני הקורונה.

ניתן לראות דירות המוצעות שבוע אחרי שבוע, חודש אחרי חודש ואינן מושכרות, בשל התעקשות המתווכים לא להוריד את שכר הדירה. לעומת זאת, ניתן לראות ירידות של עד 1,000 שקל בחודש בדמי השכירות בתוך שבועיים-שלושה בדירות שמוצעות להשכרה על ידי בעליהן, בעיקר כאלה שמשכירים דירה אחת בלבד והתשלום החודשי דרוש להם לשם קיומם.

המודל הנוכחי של מתווכים חייב לעבור מן העולם, אם רוצים ברצינות להתמודד עם מחירי הדירות לשכירות באזורי ביקוש. לו היה תשלום הוגן על תיווך, סביר להניח שהיינו רואים מתווכים מסוג חדש: כזה שנשכר על ידי שוכרים עסוקים, שאינם יכולים לבלות שעות רבות מול המסך, או כאלה שאינם מסוגלים לכך – שיסננו את ההצעות הרבות ויתאמו פגישות בהתאם לצורכי השוכר, בהתאם להסכם הגיוני שיחתם ביניהם, שיתייחס לזמן העבודה הנדרש ולמספר הדירות המתאימות שימצא המתווך.

אולי נדרש מנגנון עירוני כזה, שיתן מענה לזקנים ולאנשים עם מוגבלויות. מכל מקום, המצב הנוכחי הוא לעג לחוק – ומנציח מנגנון שבמהותו מעודד עלייה במחירי השכירות.

בכנסת ה-20 (האחרונה שתיפקדה לפני רצף מערכות הבחירות) עמדו לדיון כמה הצעות חוק שביקשו לשנות את הגדרת שכר המתווך – בין אם באמצעות קביעה פוזיטיבית שלפיה שכר המתווך יתחלק בין המשכיר לשוכר, ובין אם בהגדרות מורכבות יותר, המגדירות באילו נסיבות שכרו של המתווך יוטל על מי מהצדדים.

בכנסת הנוכחית הונחה הצעת חוק של ח"כ תמר זנדברג (מרצ), שקובעת מקסימום תשלום למתווך בגובה מחצית שכר דירה חודשי, שיתחלק בין השוכר למשכיר.

לא פשוט לחוקק חוק המגביל סכום לתשלום, כמו גם מגבלות אחרות על התקשרויות חוזיות. מדובר על חוק שיצריך הצדקה להתנייה על חוק יסוד חופש העיסוק ועל חופש החוזים. אולם אין ספק שמדובר בהתערבות נדרשת.

התערבות נדרשת נוספת היא בתחום ההשכרה לטווח קצר. הגיע הזמן שישראל תחבור לעולם ותקדם חקיקה המגבילה השכרה כזאת ומחייבת את מי שמשכיר דירה לטווח קצר לקבל רישיון עסק, עם מגבלת ימים של השכרה. זאת, בשילוב החלטה על בסיס עירוני-שכונתי שתאפשר הפחתה מהמספר המקסימלי, כפי שנעשה בברלין ובאמסטרדם (וכנראה בקרוב בפריז), ואיזון ראוי בין הצורך לשמר מבנה קהילתי-שכונתי לרצון לאפשר לתיירים לתרום לכלכלה המקומית.

אם המצב יימשך, ניתן להעריך שקצב ירידת המחירים יתגבר. אולם כדי לתקן את השוק נדרשת התערבות שלטונית. דווקא עכשיו צריך לקדם חקיקה שתגביל את ההשכרה לטווח קצר לצורכי תיירות, כדי שבעלי הדירות ישחררו את הדירות כבר כעת, ויאפשרו להוריד מחירים לרבים שמקור פרנסתם נפגע. זו ההזדמנות לקדם פתרונות מהירים שהיה צריך לקדם כבר מזמן, שישרתו את התושבים ואת הקהילה בזמן משבר הקורונה ואחריו.

איך בכל זאת מטיילים בלי לקרוע את הכיס?

בתקווה שהקורונה תעבור בשלב מסוים ונוכל לחזור לטייל בעולם, כדאי לבחון את האפשרות למצוא מקומות לינה באמצעות Fairbnb, פלטפורמה בבעלות המשתמשים, שהוקמה על ידי קבוצות של תושבים בוונציה ובאמסטרדם ב-2016 וכוללת היום עשרות קהילתו בערים מרובות תיירים בעולם.

האתר מאפשר רישום של דירה אחת לכל משכיר, ואף זאת רק בהתאם לחקיקה וכללי הקהילה המקומיות. התיירים השוכרים חדר או דירה יכולים להיות בטוחים שהם תורמים לקהילה שבה הם מבקרים.

מחצית מהתשלום לאתר עוברת לקידום מטרה חברתית מקומית, שנבחרת על ידי התייר מרשימה שעליה מחליטה הקהילה המקומית. כך, ניתן גם לטייל בזול וגם להפוך לחלק מקהילה בינלאומית שתומכת בקהילות מקומיות. והעיקר הבריאות.