מחיר למשתכן: המדינה ויתרה על 20 מיליארד שקל ונתנה לחזקים

בדיקה של "שיחה מקומית" מעלה שהעלות של תוכנית הדגל של שר האוצר כחלון גבוהה כמעט פי עשרה ממה שדווח. רוב הכסף הזה הולך למשפחות מבוססות והרבה פחות למעמד הביניים. האוצר: החזרנו את התקווה לזוגות הצעירים

מאת:
השאירו תגובה
א א א

תכנית הדיור "מחיר למשתכן", שיזם שר האוצר משה כחלון, תעלה לציבור לפחות 20 מיליארד ש"ח עד סוף 2018, כך עולה מבדיקה שערכנו בחודשים האחרונים. עלות זו גדולה פי כמה וכמה מההערכות שפורסמו בכלי התקשורת בסמוך להשקת התוכנית לפני כשנתיים. משמעותה היא שכל אזרח בישראל ישלם מכיסו 2,400 ש"ח כדי לסבסד רכישת דירה עבור כ-50 אלף משפחות בנות מזל שזכו או יזכו בהגרלות.

לפי הבדיקה שערכנו, שתוצג להלן, רובו של הכסף יזרום ככל הנראה לסבסוד רכישת דירות להשקעה עבור צעירים ממשפחות מבוססות או אמידות, ורק מיעוטו יסייע למשפחות מהמעמד הבינוני. למרות עלותה האדירה, עד כה לתוכנית לא הייתה השפעה משמעותית על מחירי הדיור, למעט ירידה קלה בחודשים האחרונים. דו"ח בנק ישראל שפורסם בחודש שעבר מטיל ספק ביכולתה להשפיע עליהם.

(צילום משה כחלון: פלאש 90)

(צילום משה כחלון: פלאש 90)

התוכנית גם מעלה שאלות כבדות משקל לגבי סדרי העדיפויות של הממשלה והדרך בה מתקבלות החלטות תקציביות. רק לאחרונה נטען באוצר כי הוצאה של 300 מיליון ש"ח להגדלת קצבאות הנכים תוביל ל"אסון חברתי" ותחייב קיצוץ רוחבי בכל משרדי הממשלה. לעומת זאת, עלות תכנית "מחיר למשתכן" בקושי עוררה דיון ציבורי, ולא עוררה התראות דומות בעוצמתן מפקידי האוצר, למרות שהיא גדולה פי 66 (!) ויותר מהגדלת הקצבאות.

מהי תוכנית מחיר למשתכן?

כמעט כל הקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה. בניית דירות למגורים על קרקעות כאלו מתבצעת בעיקר באמצעות מכרזים שמפרסמת המדינה, ואליהם ניגשים קבלנים פרטיים. במכרז רגיל, הקבלנים מגישים הצעות על השטח הכולל, וההצעה הגבוהה ביותר זוכה. לאחר מכן הקבלן קובע בעצמו את מחיר הדירות שהוא מוכר.

שר האוצר משה כחלון, שהבטחת הבחירות המרכזית שלו היתה להוריד את מחירי הדיור, יזם את תוכנית "מחיר למשתכן" במטרה לשנות את הכללים ולהוריד את המחירים. במסגרת התוכנית, בניגוד למצב הרגיל, המדינה קובעת מראש את הסכום שישלם לה הקבלן. מי שמבטיח למכור את הדירות במחיר הנמוך ביותר זוכה במכרז. מכירת הדירות מתבצעת באמצעות הגרלה שמי שאין בבעלותו כיום דירה יכול להשתתף בה.

אינפוגרפיקה: נועה מזלי

אינפוגרפיקה: נועה מזלי

כיצד אמור "מחיר למשתכן" להשפיע על שוק הדיור?

התוכנית אמורה להוריד את מחירי הדירות בשתי דרכים. מצד אחד, היא אמורה להכניס לשוק אלפי דירות במחיר מופחת, ומצד שני היא אמורה להפחית את הביקוש. לפי בכיר במשרד הבינוי והשיכון הרעיון הוא שצעירים שיזכו בהגרלה, במקום לרכוש דירה כעת, יחכו כמה שנים כדי לקבל דירה זולה יותר באופן משמעותי. בינתיים, הם יצטופפו בדירות קיימות או יגורו אצל הוריהם. העובדה שהם ייצאו מהשוק אמורה להביא להפחתת הביקוש, והפחתת הביקוש תביא בתורה להורדת מחירים או לפחות לבלום את עלייתם.

האם התכנית מצליחה במטרתה?

עד כה, מחירי הדיור ממשיכים לעלות בקצב של כ-4-5 אחוז לשנה. תמיד אפשר לומר שהמחירים היו עולים עוד יותר ללא "מחיר למשתכן". אבל ישנן סיבות טובות להטיל בכך ספק. בראש ובראשונה, ההנחות שעליהן היא מבוססת נראות מפוקפקות ביותר. הסבירות שאנשים יחיו במשך מספר שנים בצפיפות או אצל הוריהם רק בגלל ההנחה נראית נמוכה. סביר יותר להניח שבזמן הזה הם יחיו בדירה דומה לזו שרכשו, רק בשכירות.

האם התוכנית מסייעת לצעירים?

אין ספק שחלק מהצעירים שזכו או יזכו בהגרלות אכן זקוקים להנחה. אבל ככל הנראה, המרוויחות הגדולות יהיו השכבות המבוססות יותר בחברה הישראלית. מכיוון שאין כל מבחני הכנסה או יכולת כלכלית, הסיכוי של צעיר אמיד לזכות שווה לזה של צעיר משכבת ביניים או ממעמד נמוך יותר.

אינפוגרפיקה: נועה מזלי

אינפוגרפיקה: נועה מזלי

כפי שניתן לראות במפה, לפי הנתונים שבידינו והחישובים שעשינו, עיקר ההטבות שמציעה התכנית יזרמו לרכישת דירות באזורים יקרים יותר, שם הרוכשים ככל הנראה יגיעו ממשפחות מבוססות יותר. 44% מהטבות, כמעט 9 מיליארד ש"ח, יזרמו ליישובים באשכולות החברתיים-כלכליים המבוססים ביותר (7-10), ובעיקר יישובים במרכז הארץ כמו הרצליה (שתקבל 1.1 מיליארד ש"ח), מודיעין (2.2 מיליארד) וראשון לציון (2.6 מיליארד ש"ח). בשלושת האשכולות הנמוכים ביותר (בהם רוב היישובים ערביים וחרדיים), יושקע רק 6% מעלות התכנית, וכמעט כל הסכום הזה יגיע לבית שמש (אשכול 3).

בנוסף, כפי שניתן לראות בגרף הבא, ככל שהדירה יקרה יותר, כך ההנחה הכספית גדולה יותר. יתרה מכך, למרות ההנחה המשמעותית, השתתפות בתכנית מחייבת כמות משמעותית של כסף זמין ונזיל. גם עם משכנתא, בנק ישראל מחייב רוכשי דירות לשלם לפחות 100 אלף ש"ח במזומן. כלומר, צעירים שאין ברשותם או ברשות משפחתם 100 אלף ש"ח זמינים, לא יקבלו שום הטבה מהתכנית.

אינפוגרפיקה: נועה מזלי

אינפוגרפיקה: נועה מזלי

כיצד חישבנו את עלות התכנית?

רוב הנתונים הגולמיים שעל בסיסם עבדנו מתפרסמים באתר "מדלן". האתר עוקב אחר תכנית "מחיר למשתכן" ברוב היישובים בהם היא פועלת. בחלק מהיישובים הושלמו נתונים מכתבות שהתפרסמו בכלי התקשורת. האתר מציין את כמות הדירות בתכנית בכל ישוב, מהי עלות דירה של 100 מ"ר בתכנית, ומה שווי השוק "הרגיל" של הדירה. כדי לחשב את עלות התכנית ביישוב מסוים, חושבה ההנחה לדירה באותו יישוב (ההפרש בין המחיר בתכנית למחיר השוק) והוכפלה בכמות הדירות המוצעות להגרלה ביישוב זה. חיברנו את ההנחות בכל היישובים וכך הגענו לעלות כוללת של 20 מיליארד ש"ח. את פירוט החישובים ניתן לראות בטבלה בסוף הכתבה.

מה מגבלות החישוב שלנו?

החישוב שעשינו, מטבע הדברים, אינו מושלם. קודם כל, הוא מסתמך על הערכות מחירי השוק של "מדלן" ומומחים אחרים, שיכולות להיות שגויות בחלק מהמקרים. הוא מתבסס על ממוצעים, ולא מביא בחשבון את ההבדלים בשווי כל דירה (בהתאם לקומה בו היא נמצאת, אם היא פונה לרחוב, וכו'). באופן אידיאלי, היה עדיף להשוות את הסכום שמשלם הקבלן למדינה עבור קרקע במסגרת "מחיר למשתכן" לעומת הסכום שהוא משלם עבור קרקע דומה במכרז רגיל. אבל השוואה זו אינה אפשרית מכיוון שכיום כמעט כל קרקעות המדינה משווקות במסגרת "מחיר למשתכן" ואין מכרזים אחרים שאליהם ניתן להשוות.

בנוסף, החישוב מניח שכלל ההנחה לרוכשי הדירות באה על חשבון המדינה. אפשר לחלוק על ההנחה הזו משתי זוויות. ראשית, ייתכן שקבלנים מסוימים הציעו מחיר נמוך יותר על חשבון הרווח שלהם מהעסקה. העובדה שיש סיכוי טוב יותר למכור דירה במסגרת "מחיר למשתכן" מאשר בשוק החופשי עשויה לתת תמריץ לקבלנים לוותר על חלק מהרווח שלהם, אולם ההערכה שלנו היא שגם אם היה ויתור מסוים על רווחים, יש סבירות נמוכה שהיתה לכך השפעה משמעותית על החישוב הכולל. מניתוח שעשינו לנתוני הרווח של כמה מחברות הנדל"ן הגדולות ביותר הנסחרות בבורסה שרווחיהן לא נפגע.

טענה שניה היא שחלק מההנחות משקפות עלות בנייה נמוכה יותר בניגוד למה שמקובל בשוק הפרטי. דירות "מחיר למשתכן" נבנות על פי מפרט אחיד שנקבע על ידי המדינה, ואסור לחרוג ממנו גם אם יש הסכמה בין היזם לרוכש. מפרט אחיד זה הוא גם צנוע יותר מסטנדרט הבנייה המקובל בשוק הישראלי, וגם נוח יותר לקבלן כי זול יותר לבנות בנין שכל הדירות בו הן במפרט זהה. אין ספק שזהו חלק מהסיפור, אבל הוא יכול להסביר רק חלק קטן מאוד מהעלות שחישבנו. לפי חישובינו, ההנחה הממוצעת לדירה ב"מחיר למשתכן" היא 400 אלף ש"ח. במקומות מסוימים, ההנחה מגיעה עד 800 אלף ש"ח! החיסכון שבמפרט האחיד שדורשת המדינה יכול להסביר רק חלק קטן מפער זה.

מדוע החישוב שלנו זהיר

מנגד, יש סיבות רבות להניח שהחישוב שלנו זהיר, וככל הנראה אף נמוך מהעלות בפועל למדינה. קודם כל, התכנית ממשיכה להתקדם, ומכרזים חדשים מתפרסמים. "מדלן" מפרסם צפי גם ל-2018, אבל לא מעבר לכך, ואפילו בתקופה זו עשויים להיות מכרזים שלא נצפו. ישנם יישובים רבים שמשתתפים ב"מחיר למשתכן" ולגביהם אין מידע מספיק כדי לגבש הערכת עלות, וברשימה זו נכללים יישובים שעלותם ככל הנראה תהיה גבוהה יותר, כמו קרית אונו, יהוד-מנוסון, רמת השרון ונס ציונה. החישוב שלנו לא כולל את כל הפרויקטים העתידיים האלה, אלא רק את אלו שהתפרסמו לגביהם הערכות לגבי מחיר הדירה במסגרת התכנית.

בנוסף, חישוב העלות אינו כולל הפסדי מיסוי למדינה (בצורת הכנסות נמוכות יותר ממע"מ וממס רכישה) שככל הנראה יגיעו למיליארדי שקלים. הוא גם אינו כולל מענקים לרוכשים בשווי של בין 40 ל-60 אלף שקלים ביישובים שבהם שווי הדירות נמוך במיוחד, ומענקי פיתוח לקבלנים בחלק מאותם יישובים).

מדוע החישוב שלנו שונה מהתחשיב של משרד האוצר?

למרות המרכזיות של "מחיר למשתכן" באסטרטגיה של האוצר לשוק הדיור, לא הצלחנו לאתר אף מסמך פומבי המעריך את עלות התכנית ואת השפעתה הכלכלית הכוללת. רק בדו"ח הכספי השנתי שפירסם החשב הכללי עבור שנת 2016, בעמודים 368-370, מופיעה התייחסות קצרה וחלקית לסוגיות אלו. בסך הכל, לפי חישוב האוצר, עד מאי 2017 שווי ההנחות שניתנו עמד בסך הכל על 2.4 מיליארד ש"ח (1.1 מיליארד ש"ח ב-2016 ועוד 1.3 מיליארד בחודשים הראשונים של 2017).

אינפוגרפיקה: נועה מזלי

אינפוגרפיקה: נועה מזלי

מה מסביר את ההפרש הדרמטי בין ההערכה שלנו (20 מיליארד) לבין ההערכה של האוצר (2.4 מיליארד)? השוני המרכזי הוא האופן שבו מחושבת ההנחה לרוכש. האוצר מסתמך על הערכות השמאי הממשלתי לגבי שווי הקרקע, ואילו אנחנו מסתמכים על הערכות מדלן לגבי שווי השוק של הדירה המוגמרת. לדעתנו, השיטה שלנו עדיפה משום שהערכות שמאי הן אומדנים, ואילו הנתונים של מדלן מתבססים על מחירים שאנשים משלמים בפועל.

יש כמה סיבות לכך שהאומדנים של השמאי הממשלתי נמוכים כל כך. ראשית, האומדן שלו מתבסס על שווי הקרקע בסוף יוני 2015, לפני יותר משנתיים. מאז, כאמור, עלו מחירי הדיור בכ-10%. שנית, הרבה יותר קשה להעריך שווי קרקע מאשר שווי דירה. בעוד שמחירי הדירות נקבעים במידה רבה בשוק החופשי (יש הרבה יזמים, ובנוסף לכך, רוב הדירות נרכשות מבעלים פרטיים ביד שניה), שוק הקרקעות כמעט כולו מרוכז בידי המדינה לכן, מחיר הקרקע לא עומד לעצמו ותלוי מאוד במדיניות הממשלתית.

בנוסף לבעיות באמדני השמאי, יש מספר מרכיבים בשיטת האוצר שמעמיקים את הפער לעומת שיטתנו. קודם כל, האוצר מחשב את ההנחות לא על בסיס הערכת השמאי המלאה אלא על 91% ממנה בלבד. שנית, האוצר חישב רק את עלות הדירות ששווקו עד מאי 2017 (כ-36 אלף יחידות). אנחנו חישבנו לפי נתוני מדלן באוגוסט 2017 (כ-52 אלף דירות). כלומר, אנחנו חישבנו לפי כמות של דירות הגדולה בכמעט חצי מבסיס החישוב של האוצר.

בסופו של דבר, השוני המהותי בין השיטות אינו מאפשר השוואה מספקת ביניהן. עם זאת, אנחנו עדיין סבורים, מהסיבות שצוינו לעיל, שהתחשיב שלנו משקף בצורה הרבה יותר מדויקת את העלות האמיתית למדינה.

איך התכנית משפיעה על תקציב המדינה?

נכון, את עלות תוכנית "מחיר למשתכן", כפי שאנחנו חישבנו, לא רואים באופן ישיר בספרי התקציב, משום שמדובר באובדן הכנסות ממכירת קרקעות, ולא בהוצאה כספית ישירה מקופת המדינה, כמו שכר לעובדי מדינה, תשלום לספקים וכיוצא בזאת. אבל זהו הבדל טכני, לא מהותי. ללא התכנית, היו הכנסות המדינה גבוהות יותר, והיא היתה יכולה להשתמש בהן לכיסוי הוצאות רגילות.

אבל כתוצאה מהדרך בה נבנה תקציב המדינה, ההבדל הטכני הזה מוביל להשלכות מרחיקות לכת. התקציב בישראל, כמו במדינות אחרות, מפריד בין הכנסות להוצאות וסופר אותן בנפרד. אבל בישראל לא מסתפקים בספירה נפרדת, אלא גם מחילים כללים שונים על ההוצאות וההכנסות.

נייה בבאר שבע. החזקים נהנים מרוב ההנחות (צילום: דני בלר)

בנייה בבאר שבע. החזקים נהנים מרוב ההנחות (צילום: דני בלר)

ההוצאות נתונות תחת מגבלה נוקשה, שאוסרת עליהן לגדול מעבר לרמה מסוימת. בנוסף למגבלה זו, אסור להוצאות להיות גבוהות מדי ביחס להכנסות. שני הכללים האלו חלים בנפרד. כלומר, אם ההכנסות בשנה מסוימת נמוכות, נדרש קיצוץ בהוצאות על בריאות, רווחה או דיור. אבל אם ההכנסות גבוהות במיוחד, לא ניתן להגדיל את ההוצאה מעבר למגבלה שנקבעה.

ההכנסות, לעומת זאת, אינן נתונות תחת מגבלה ופיקוח. אין "רצפה" של הכנסות שאם לא מגיעים אליה תידרש העלאה במיסים למשל. לחוסר האיזון הזה יש השלכות שליליות רבות, אבל במקרה של "מחיר למשתכן", התוצאה אבסורדית במיוחד. למרות ההפסד העצום בהכנסות למדינה, עלות התכנית אינה נספרת כ"הוצאה תקציבית", בניגוד להוצאה של כמה מאות מיליונים או מיליארדים בודדים בשביל קצבאות הנכים, לדוגמא.

התוצאה היא, וזה הדבר הכי חשוב לעניין הזה, שלא מתקיים דיון ציבורי על הוויתור העצום של המדינה בהכנסות האלה, ובשאלה האם הכסף שווה את התוצאה, ואם היו דרכים טובות יותר להשקיע אותו. במקרה שלנו, של "מחיר למשתכן", מדובר בהמון כסף. כ-20 מיליארד שקל.

תגובת האוצר:

"תוכנית 'מחיר למשתכן' במתכונתה הנוכחית הינה אחד מהצעדים המרכזיים שנוקטים משרד האוצר והעומד בראשו לפתרון משבר הדיור. זוגות צעירים רבים בישראל כמעט והתייאשו מהמירוץ האינסופי אחר דירה משלהם ותוכנית מחיר למשתכן החזירה את התקווה לזוגות אלו.

"ככלל, ההנחה המוצעת בכל רחבי הארץ עומדת על כ-200 אלף שקל לדירה, כאשר בחלק מאזורי הביקוש ההנחה גבוהה יותר מסכום זה. חשוב לציין, כי לעשרות אלפי הזוגות שנרשמו לתוכנית ולאלפים הרבים אשר זכו עד היום בדירה – אחוז ההנחה הינו אחד השיקולים בבחירת הגרלה אך לא היחיד.

"כראיה לכך, באזורי הפריפריה בצפון ובדרום כאחד, שם ההנחה הינה נמוכה יחסית, נרשמו זוגות רבים בעלי הכנסה גבוהה יחסית, אשר היו יכולים, אם יחפצו בכך, לרכוש דירה גם באזורי הביקוש. השיקולים הנוגעים לבחירת דירה למגורים לא מסתכמים, כאמור, רק בהיקף ההנחה אלא גם במרחק ממקומות העבודה, בקרבה למשפחה ולהורים ובשיקולים נוספים".

תגובת רשות מקרקעי ישראל:

"מחיר למשתכן היא תוכנית מוצלחת. הממשלה השקיעה בה 3.7 מליארד באמצעות אובדן הכנסות בגין שיווק הקרקע והיא הניבה הנחה לציבור בשיעור 20 מליארד ש"ח.

"רשות מקרקעי ישראל מעניקה הנחה ליזמים על הקרקע בשווי מצטבר של כל השיווקים במחיר למשתכן בסך, 3.7 מליארד שח.

"יודגש כי נתון זה אינו כולל את העלות ההתקציבית של המענקים וסבסוד הפיתוח בפריפריה.. לכל הדעות, מדובר במהלך שמסייע לזוגות צעירים ומחוסרי דיור, מציב את האינטרס הציבורי מעל הכל ומפיק עבור הציבור הנחה משמעותית במחירי הדיור".

כך חישבנו את עלות התוכנית:

הנתונים לגבי כמות הדירות, שווי השוק ומחיר למשתכן הם מאתר מדלן (כפי שנבדק באוגוסט 2017), למעט מצפה רמון, אור יהודה ובאר שבע, שם הושלמו נתונים מכתבות בתקשורת.

הנתונים לגבי כמות הדירות, שווי השוק ומחיר למשתכן הם מאתר מדלן (כפי שנבדק באוגוסט 2017), למעט מצפה רמון, אור יהודה ובאר שבע, שם הושלמו נתונים מכתבות בתקשורת.

> פעילות דיור ציבורי הפריעו לכחלון באירוע ראש השנה: "לא עומד בהבטחות"

א א א
ועוד הערה לסיום:

הפוסט שקראת עכשיו לא במקרה נמצא פה, בשיחה מקומית. צוות האתר משקיע יום-יום המון מחשבה ועבודה קשה כדי להביא לקוראים שלנו מידע שלא נמצא במקומות אחרים, לפרסם תחקירים ייחודיים, להגיב מהר לאירועים חדשותיים מתגלגלים, ולתת במה לקולות מושתקים בחברה ולפועלות ולפעילים למען שלום, שוויון וצדק חברתי.

כבמה שעושה עיתונות עצמאית אנחנו לא נמצאים בכיס של אף בעל הון, ולא של השלטון. הרבה מהכתיבה באתר נעשה בהתנדבות מלאה. ועדיין, העבודה שלנו עולה כסף. זה זמן עריכה, וזה צילום, תרגום, שירותי מחשוב, ייעוץ משפטי ועוד.

אם כל אחת ואחד ממאות אלפי הקוראים שמגיעים לשיחה מקומית כל שנה יתרום ולו תרומה קטנה – נוכל לעמוד על הרגליים באופן עצמאי לגמרי. אם כל אחד יתמוך בנו בתרומה חודשית צנועה – נוכל לצמוח ולהרחיב את הפעילות שלנו פי כמה.

הצטרפו להצלחה שלנו בשיחה מקומית
תרמו לחיזוק העיתונות העצמאית של שיחה מקומית

לחצו כאן
מארק צוקרברג (צילום: Friesehamburg, ויקימדיה CC BY-SA 4.0)

מארק צוקרברג (צילום: Friesehamburg, ויקימדיה CC BY-SA 4.0)

הגברים בוכים בפייסבוק, וצוקרברג מתגייס להגנתם

בעוד נשים נלחמות על זכותן לחיים ולהגנה מאלימות מינית, גברים נאלצים להילחם על זכותם לא להיעלב. זהו מאבק עיקש, שכולל שעות של לחיצה על "דווח על תגובה זאת". מרגש לראות שבהנהלת הרשת החברתית השכילו לזהות את האוכלוסייה שהכי זקוקה להגנה

X

אהבת את הכתבה הזאת?

כדי לעשות עיתונות עצמאית שיחה מקומית צריכה גם את התמיכה שלך. לחץ/י כאן כדי להיות חלק מההצלחה שלנו
שיחה מקומית תלויה בך. תרמו עכשיו
תרמו עכשיו
silencej89sjf