הסכנה הגדולה ביותר ליציבות הפיננסית היא דווקא בנדל"ן

פצצה אדירה שמאיימת על היציבות הפיננסית של ישראל. אתר בנייה בבאר יעקב, ב-6 בספטמבר 2024 (צילום: יוסי אלוני / פלאש90)

על רקע המלחמה הבלתי נגמרת, מתגברים החששות בנוגע ליציבות הפיננסית של ישראל, שהובילו להורדת דירוג האשראי של המדינה. בשבוע שעבר פורסם כי קרן המטבע הבינלאומית עדכנה בחדות את תחזית הגירעון של ממשלת ישראל ל-2024 לרמה של 9%, השיעור הגבוה ביותר במערב. בתקשורת ובתחנות האוטובוס מדברים על הצורך בקיצוצים והתייעלות בהיקפים גדולים. לא לגמרי ברור איפה וכיצד יתבצעו הקיצוצים האלה, אבל כבר נשמעים רעיונות יצירתיים כמו התייעלות במכבי האש, ואפילו קיצוצים בכספים למשרתי המילואים בעיצומה של מלחמה.

אך בעוד העיניים נשואות לדירוג האשראי, לגירעון ולהתנהלותו המופקרת של שר האוצר, מתעלמים כמעט לחלוטין מפצצה אדירה שמאיימת על היציבות הפיננסית של ישראל, בדמות בועת הנדל"ן. זאת, אף שהאיום הוא מוחשי לחלוטין, ואף גרם לאחרונה לבנק ישראל להתעורר ולזמן אליו את הבנקים לפגישה חריגה, כדי לדון בעלייה בסיכונים בשוק הנדל"ן ובחשיפת הבנקים אליהם.

לאורך השנים, הטענה כי קיימת בישראל בועת נדל"ן נדחתה במהירות. בין ההסברים שניתנו כדי לשלול כל טענה על מחירי דירות מנופחים היו היצע נמוך (טענה שכבר אינה תקפה כיום, לנוכח שבירת שיאי ההיצע לאחרונה), ילודה גבוהה (ביקושים קשיחים) ותרבות של רכישת דירות. אבל בשנה האחרונה טענות אלה נשמעות חלשות במיוחד, לאחר שהבועה החלה להתנפח באופן מוגזם להחריד ולהתאפיין בחלוקת אשראי פרועה – מהסוג שמזכיר את הימים של לפני המשבר הפיננסי של 2008 מעבר לים.

חלוקת האשראי הזאת מסתתרת מאחורי מבצעי המימון של הקבלנים, שמכונים "הלוואות קבלן" או "הלוואות בלון". הסוואה זו זוכה להצלחה לא מבוטלת, מכיוון שקשה מאוד להבין מהשיווק ומהסיקור במה בדיוק מדובר. מכיוון שלא נראה שאיש טורח לנסות לעשות סדר ולספק לציבור מידע חיוני, יצאתי למסע בלשי קטן בניסיון להבין מה בדיוק עומד מאחורי אותן הלוואות.

מי שמשווק הלוואות קבלן/בלון מציע לשלם סכום ראשוני – 15%, 10% ואפילו 5% ממחיר הדירה – במעמד המכירה, ואת השאר במעמד מסירת הדירה. הלוואות אלה מציעות שיעור מימון חריג, והקבלן אמור לספוג את הריבית וההצמדה במשך כמה שנים, עד מועד האכלוס.

אף שהעיתונות הכלכלית סיקרה את השימוש בהלוואות מסוג זה לא מעט, המידע שסופק לגביהן הוא די מבלבל. ב-TheMarker, למשל, טוענים כי "'הלוואת בלון' אינה מוחזרת לבנק בתשלומים, בדומה למשכנתא או להלוואה רגילה, אלא הבנק מקבל רק תשלומי ריבית חודשיים. בתום תקופת ההלוואה ולקראת מסירת הדירה, הדייר מחזיר את 'הלוואת הבלון' וממיר אותה במשכנתא רגילה או בהון עצמי נוסף שגייס, באמצעות מכירת דירה או ממקורות אחרים".

על פי הסבר זה, לא מדובר במשכנתא. אם הרוכש לא הצליח למכור את הדירה עד מועד המסירה ואין לו יכולת לשלם את שאר הסכום, הוא יכול למעשה, בכפוף לחוזה עם הקבלן, לבטל את הרכישה ולהפסיד רק את התשלום הראשוני ואת דמי הביטול. כלומר, לא באמת נרכשת כאן דירה, אלא רק אופציה לרכישת דירה.

ב"ביזפורטל", לעומת זאת, טוענים שהלוואת בלון היא "למעשה משכנתא בתיווך הקבלן, שמסבסד לכם את הריבית… אחרי שנתיים או שלוש, הלווה מחליט אם לפרוע או למחזר אותה כמשכנתא, ומאותו רגע חלים עליו התשלומים שמהם נמנע במשך אותה תקופה". כלומר, מדובר במשכנתא מרגע החתימה הראשוני, ואם הרוכש לא יכול להשלים את העסקה במועד המסירה, הוא בצרה צרורה.

השיחה מגיעה אליך

רוצה לקבל את מיטב הסיפורים של שיחה מקומית ישר למייל? הניוזלטר השבועי שלנו הוא התשובה בשבילך.

שם מלא

כתובת האיימיל שליחה

ניסיתי לברר את הנושא מול כלכלנים, אך העניין שלהם בנושא היה דל למדי והם לא סיפקו תשובות רציניות. אז פניתי לקבוצה של בנקאים בפייסבוק כרוכשת מבולבלת. מנהלת בבנק הפועלים השיבה לי שההסבר הנכון יותר הוא ההסבר של "ביזפורטל", אך המציאות מסובכת יותר. לדבריה, נלקחות כאן שתי משכנתאות, כשהראשונה "מותאמת ליכולת ההחזר של הלווה", ו"ניתן לצרף לה גם ערבים". כשמגיעים למועד האכלוס, למעשה ממחזרים את המשכנתא הראשונה למשכנתא גדולה.

מהתשובה הזאת ניתן להבין שהמשכנתא הראשונה שנלקחת כאן היא פיקטיבית, ומאפשרת לעקוף את הגבלות בנק ישראל, שככל הנראה היו מונעות אישור משכנתא לאותם לווים. ההתמקדות ביכולת לצרף ערבים מעוררת תהיה. האם ייתכן שבנקים נותנים משכנתאות ללווים שלא יכולים להחזירן, מפני שהם לוטשים עיניים לרכוש הוריהם או ערבים אחרים?

חשבתי כבר שקיבלתי את התשובה, אבל אז בכירה במשרד האוצר תמכה דווקא בהסבר של TheMarker, והסבירה לי שהלוואות הקבלן אינן משכנתאות, וניתן לבטל את הרכישה במועד העסקה ולהפסיק את מעגל ההלוואות. בשלב זה, כבר הייתי מבולבלת לגמרי.

"עוד שלוש שנים אלוהים גדול"

כמה חודשים לאחר מכן, כשבינתיים בנק ישראל הודיע שהוא "מתחיל לפקח" על הלוואות הקבלן, הואיל המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, לפצות סוף סוף את פיו בעניין. בכנס המשכנתאות של "גלובס", שנערך בספטמבר, ראיין אותו העיתונאי דרור מרמור, ושאל: "בשנה-שנתיים האחרונות, הבנקים בעצימת עיניים מנשימים את שוק הנדל"ן… עד כמה אנחנו מדמיינים שבאמת הציבור מסוגל לקנות?"

חחיאשוילי ענה: "יש פה כל מיני סוגים של מבצעי מימון… יש לנו את ה-20-80 או 10-90, שזה לא קשור למשכנתא. ויש כאלו שלצד המבצעים האלו, גם יש איזו משכנתא מסובסדת שהקבלן מציע, שוב הכל תחת ההנחה שבעוד שנתיים יהיה מי שיוכל לקנות את הדירה… בחצי שנה האחרונה אנחנו רואים באמת שההיקף של סוג העסקאות האלו, המשכנתאות בלון, הכפיל את עצמו. אנחנו עוקבים אחריהם מקרוב כבר כמה חודשים.

"אנחנו מנסים להבין אם הלקוח מבין את הסוג הזה של העסקה שהוא נכנס אליה, אם הוא מבין את הסיכונים, אם הוא באמת יוכל עוד שנתיים לקנות את הדירה ולעמוד בהחזרים. אז מה שעשינו בהקשר הזה כבר לפני חצי שנה, הוצאנו הנחיה ובדקנו מול כל הבנקים כשהם נותנים את המשכנתא הזאת של הבלון, לוודא כבר במועד נטילת הבלון שהלקוח עוד שנתיים, אם הוא יצטרך לממן את זה באמצעות משכנתא אחרת הוא יוכל לשלם את זה. כבר היום הם צריכים לבדוק את כושר ההחזר שלו, כאילו שהוא לוקח משכנתא רגילה".

מדברי המפקח ניתן להבין שהתשובה לשאלה שלי היא – גם וגם. חלק מהרוכשים לוקחים "הלוואת קבלן", שהיא משכנתא מהרגע הראשון, ואחרים לוקחים הלוואה שאינה משכנתא. הבנקים למעשה נותנים את "המשכנתא הזאת של הבלון", שהלקוח אמור לממן בעוד שנתיים באמצעות משכנתא אחרת, שלא ברור אם יוכל לעמוד בה. לפי דבריו, עד לפני חצי שנה (לפני ההנחיה שנתן בנק ישראל), יכול מאוד להיות שהמשכנתא הראשונה אפשרה לרוכשים לעקוף את מגבלות בנק ישראל, למשל אלה שנוגעות להון העצמי או לשיעור ההחזר החודשי מההכנסה הדרושים, והמשכנתא הראשונה היתה פיקטיבית. כל זאת, כך נראה, בידיעת בנק ישראל.

זימן את הבנקים לפגישה חריגה. נגיד בנק ישראל, אמיר ירון (צילום: יונתן זינדל / פלאש90)

אז מה יקרה, למשל, לאנשי הייטק שרכשו דירות יוקרה ב-2021, בתקופה של ריבית אפסית, בהלוואת קבלן לתקופה של שבע שנים, כשהם מסתמכים על האופציות שלהם בעת רכישת הדירה – ובינתיים גם האופציות איבדו מערכן וגם הריבית עלתה? את זה נגלה ב-2028, כשיגיע מועד התשלום הסופי. הרי על פי אמירות המפקח כאן, הבנקים לא בדקו את יכולת ההחזר של הלווים באותה תקופה.

ומה לגבי תופעה שלפי הכלכלן הראשי באוצר, הפכה נפוצה בחודשי המלחמה: רווקים שמרוויחים שכר נמוך ורוכשים דירות בדרום בעזרת הלוואות קבלן, ככל הנראה כדי למכור אותן לפני שיגיעו למועד המסירה. או איך אמרה סגנית הכלכלן הראשי, גלית בן נאים, באותו כנס "גלובס" למשכנתאות: "55% מרוכשי הדירות היום קונים את דירתם הראשונה. פעם קראנו להם זוגות צעירים, אבל היום הרבה מהם הם צעירים רווקים, לא בהכרח עם שכר גבוה, שקונים דירה בפריפריה. הם מביאים 10% עכשיו ואומרים 'עוד שלוש שנים אלוהים גדול. או שנמכור את הדירה או שנצליח לגייס את המשכנתא".

לא מרגישים שחייבים הסברים לאף אחד

עד כה התייחסנו לסיכון שהלווים לוקחים על עצמם. זה הסיכון הקטן. הסיכון הגדול יותר הוא, כאמור, ליציבות הפיננסית של ישראל. בכנס המשכנתאות, מתייחס חחיאשוילי לסוג השני של הלוואות הקבלן, אלה שאינן משכנתאות, ואומר: "פה באמת הסיכון הוא יותר גבוה".

"אם הלקוחות לא יוכלו לעמוד בהחזרים", לדבריו, "בסופו של דבר העסקאות במועד המסירה של הדירה יתבטלו, ואז הקבלנים יישארו בעצם בלי יכולת להחזיר את ההלוואות שלהם… פה מה שעשינו זה באמת נכנסנו ובדקנו את ניהול הסיכונים של כל בנק בעצמו, איזה מגבלות הם שמים על הסוג הזה של ההלוואות? האם הם מגבילים את עצמם בהיקף החשיפה של הדברים האלו? האם הם מקצים הון נוסף על סוג כזה של עסקאות? איך הם עוקבים אחרי הדברים האלו?"

בהלוואות הקבלן האמורות, הלקוח מסכן רק את הסכום שמסר במועד החתימה, בנוסף לקנס ביטול עסקה שרשום בחוזה. כשהקבלן – והבנק שנותן לו אשראי – ממתינים למועד המסירה כדי להחתים את הלווה על משכנתא, הוא עלול לסגת מהעסקה. הקבלן ייתקע עם דירה לא מכורה, והבנקים עם חובות לא מסופקים. ממש כמו במשבר הסאב-פריים בארה"ב ב-2008. והמצב עוד עלול להסתבך, גם כן, כמו ב-2008, אם הבנקים ימכרו את המשכנתאות האלה הלאה (למשל, לקרנות פנסיה), או יבטחו אותן בחברת ביטוח.

כרגע, זה גם מצב שמנציח את עצמו, מכיוון שעסקאות שמבוטלות במעמד המסירה מנפחות את מדד מחירי הדירות, כי הדירות נרשמות כרכישה כבר בשלב התשלום הראשוני, וכך נוצר רושם פיקטיבי של שוק תוסס, שמעודד ביקוש ספקולטיבי, ועלול להחריף את המשבר בהמשך.

הקלות שניתנו בתקופת הקורונה מעוררות שאלות נוספות בנוגע ליכולת של בנק ישראל לבצע את המעקב האמור. למשל, ב-2020 בנק ישראל נתן הוראה שאם מול האשראי שהעניק הבנק בתחום הנדל"ן הוא רכש פוליסת ביטוח מפני סיכון אשראי, אותו אשראי לא יסווג כאשראי לנדל"ן. בשל כך, לא ברור אם בנק ישראל רואה את כל התמונה כשהוא בוחן את חשיפת הבנקים לנדל"ן.

בהקשר של המלחמה נכנס כאן גורם נוסף שעלול להוביל לקריסה עמוקה במיוחד, כפי שמציין ארנון פלג בפודקאסט "קריאת השכמה", והוא היקף הפיצויים הגדול לאזרחים שרכושם או שעסקיהם נפגעו. פיצויים אלה מגיעים מקרן שהמימון שלה תלוי באופן מלא במס שמשלמים רוכשי נדל"ן, ולכן תלותם בשוק הנדל"ן מוחלטת. עד המלחמה, 25% ממס הרכישה במדינה היו נכנסים לקרן. שר האוצר בצלאל סמוטריץ' הגדיל את השיעור ל-80% ב-2024 ו-100% ב-2025. מאז תחילת המלחמה, הקרן שילמה פיצויים בגובה 16.6 מיליארד שקל, לעומת 3.7 מיליארד שקל במלחמת לבנון השנייה ו-1.6 מיליארד שקל בצוק איתן, ועדיין לא רואים את הסוף. האטה בשוק הנדל"ן עלולה להוביל לפגיעה ביכולת לשלם פיצויים, שבתורה תחריף את הפגיעה הפיננסית באזרחים ותוביל להאטה נוספת בשוק הנדל"ן.

האטה בשוק הנדל"ן עלולה להוביל לפגיעה ביכולת לשלם פיצויים. בית בצפת שנפגע מטיל ששוגר מלבנון, ב-28 בספטמבר 2024 (צילום: איל מרגולין / פלאש90)

ואם כבר מדברים על יציבות, בהמשך הראיון מתייחס מרמור לעובדה שישראלים רבים למעשה קונים דירות כשאין להם באמת את ההון העצמי הנחוץ בעזרת הלוואות מגופים חוץ בנקאיים, ותוהה אם לא מדובר ב"איזשהו ישראבלוף". "אז מה הועילו חכמים בתקנתם, אם לא אפשרת לי לקחת מלאומי או מבנק אחר משכנתא עם 5% ריבית, אז אני צריך לרוץ לחוץ בנקאי שנותן לי את זה ב-7%-8%. אתם לא מודאגים מהעולם החוץ בנקאי?", הוא שאל.

וחחיאשוילי ענה: "אנחנו כן מסתכלים גם על העולם החוץ בנקאי, ואתה צודק במה שאתה אומר שיש כאלו שמוצאים את הדרך למצוא גם מקורות מימון, ואולי הם מוצאים אותם אצל החוץ בנקאים. מה שאנחנו עושים זה מאטים את השוק… אם היינו פותחים את זה לגמרי אז היינו רואים פה… אולי השתוללות יותר גדולה. אנחנו שמים מקלות בגלגלים".

אני חייבת לתהות, מה בדיוק תפקידו של המפקח על הבנקים אם בסופו של יום הוא מסביר שתמיד תהיה אפשרות למצוא דרכים להשיג את ההון העצמי לדירה בעזרת מימון חוץ בנקאי? האם היה אומר אמירה תבוסתנית דומה, למשל, על מימון טרור? מדוע המפקח לא מרגיש צורך להבהיר שמדובר בתופעה מסוכנת שפוגעת בלווים ובנקים, ובמקום לומר שהוא "שם מקל בגלגלים", היה אומר שהוא נלחם בה בכל האמצעים שברשותו, על מנת למנוע ניפוח של מחירי הדירות, השתעבדות לדורות של לווים, והחדרת סיכון למערכת הבנקאית?

ואם כבר, הייתי שמחה לדעת מה בדיוק נעשה על מנת להילחם בתופעה הזאת, כי בינתיים נוצר הרושם שקורה דווקא ההיפך, כשבנק ישראל אומר ש"פיתוח האשראי החוץ בנקאי" הוא אחת מהמטרות שלו, ובמקביל מקדם את חוק האיגוח, שמאפשר לאותן חברות למכור את ההלוואות המסוכנות שלהן לציבור. למעשה, בימים אלה ממש המפקח מקדם רפורמה שתגדיל את כוחם של הגופים החוץ בנקאיים ותאפשר להם למכור יותר מוצרים פיננסיים, ואף תחריג את בכיריהם מחוק שכר הבכירים.

הרציונל של הרפורמה הזאת הוא, כרגיל, הגברת התחרות במגזר הפיננסי שתוריד את העלויות לצרכנים. זאת, אף שעד כה כל הניסיונות לייצר תחרות כזאת באמצעות גופים חוץ בנקאיים כשלו, ומנגד קיבלנו שורה של קריסות והונאות, שהגדולה שבהן היא פרשת סלייס – שבמסגרתה הוקפאו חסכונותיהם של לא פחות מ-100 אלף איש.

יותר מכל, נראה שבבנק ישראל פשוט לא מרגישים שהם חייבים הסברים לאף אחד, בזמן שציבור שלם צמא, או לכל הפחות זקוק, למידע על המערכת הפיננסית ושוק הנדל"ן שלא מגיע ממשרדי יחסי הציבור של הקבלנים. למעשה, השנה הבנק אפילו לא פרסם את דו"ח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2024, פרסום קבוע שבדרך כלל מופץ באוגוסט. יכול מאוד להיות שאם הציבור היה מקבל את המידע הזה, כל שוק הנדל"ן היה נראה אחרת, והיה הרבה פחות מועד לפורענות.