newsletter
השיחה מגיעה אליך
רוצה לקבל את מיטב הסיפורים של שיחה מקומית ישר למייל? הניוזלטר השבועי שלנו הוא התשובה בשבילך.

ההיסטוריה של גבעת עמל, העתיד של הג׳נטריפיקציה

העוול בגבעת עמל ברור: פיצויים עלובים לתושבים, רווחים עצומים ליזם. אבל הוא משתלב במדיניות התכנון בישראל שמזניחה לחלוטין את המעמד הנמוך והמעמד הבינוני. בעולם, ההתחדשות העירונית כבר נראית אחרת. היסטוריה של נישול, עם הצעה לתיקון

מאת:
נחמה בן נון. מחכה לצאת את גבעת עמל בפעם האחרונה (צילום: מתן גולן)

נחמה בן נון. מחכה לצאת את גבעת עמל בפעם האחרונה (צילום: מתן גולן)

בבוקר ה-15.11 כוחות משטרה נרחבים חסמו ופינו את שכונת גבעת עמל ב', לאחר מאבק בן עשרות שנים. לפי החלטת בית משפט, היזם יצחק תשובה אמור להעביר לתושבים המפונים 30 מיליון שקל, כלומר כל נחלה שבה גרות בין שלוש לחמש משפחות תקבל שלושה מיליון שקל, פיצוי של 800 אלף שקל לכל בית אב. הכסף של תשובה הועבר לנאמן, אבל עדיין לא הגיע לתושבים. אם הממשלה תצליח להתגבר על הכשל הבירוקרטי ולהעביר לתושבים 30 מיליון שקלים מהכספים הקואליציוניים של מרצ והעבודה, התושבים יקבלו 30 מיליון שקל נוספים, בסך הכל 1.6 מיליון שקל לבית אב.

בכל סיטואציה, מדובר בסכומים פעוטים מול שווי הדירות בפרויקט (שווי ולא רווח), העומד על כ-7.1 מיליארד שקל. זה סכום שלא מאפשר לתושבים קנייה של נכס חלופי, ודוחק אותם לצאת ממרחב העיר שבה התנהלו חייהם עד כה. לא בכדי בחרה האקדמיה ללשון עברית את המלה "עילות" כחלופה לג'נטריפיקציה. עילות, העמדת נכסים לרשות העילית.

גבעת עמל הוקמה על הריסות הכפר ג'מוסין, שתושביו הפלסטינים ברחו במלחמת 1948 ולא הורשו לחזור אליו. בשנת 49', על רקע חוסר בשירותים בסיסיים במקום, פירסמה לשכת העיתונות של ממשלת בן גוריון החלטה בעניינם: "העברתם תבוצע מתוך הסדר הדדי ושום צריף לא ייהרס ולא יוסר. עד שהעברתם המוסדרת תצא אל הפועל, כל אלה שהתיישבו בג'מוסין או במקומות אחרים באופן זמני בהסכמת המוסדות המוסמכים, יוכלו להישאר במקום הקבוע". בינואר 50' שלחו התושבים מברק לרשות הפיתוח במטרה להסדיר את רכישת האדמה. בפברואר 50' נדחתה הבקשה בטענה כי "השטחים שהינכם מבקשים בגוש 6107 ו- 6108 נועדו למטרות אחרות ואין באפשרותנו להקצותו לצרכי שכונתכם".

donate

במאי 51' ובאפריל 53' פורסם בעיתון "דבר" כי דיירים בבתי נפקדים רשאים להסדיר זכויותיהם בנכסים בפרק זמן של 15 עד 30 יום. תושבי השכונה, שלא היו מנויים על העיתון, לא עודכנו על ההחלטה. במכתב מראש עיריית תל אביב, חיים לבנון, מאוגוסט 53' נכתב: "בזמן ההפגזות ביפו עזבתם את מקומות הספר ובאתם לתל אביב בתורת פליטים… בהתאם לתוכניות בניין העיר המחייבות באופן חוקי משנת 1945 מיועדת כל הגבעה למגרש ציבורי לתושבי העיר ולצורך זה רכשה העירייה את השטחים עוד בטרם באתם לגור שם. האנשים היושבים כיום על הגבעה נחשבים בעיננו כפולשים לרכוש עירוני ועליהם לפנותו".

שכחו לעדכן את התושבים. ראש עיריית תל אביב מרדכי נמיר (צילום: פריץ כהן / לע"מ)

שכחו לעדכן את התושבים. ראש עיריית תל אביב מרדכי נמיר (צילום: פריץ כהן / לע"מ)

משרד הפנים הקים ועדה ציבורית בנושא ב-54', וזו קבעה כי יש לאפשר לתושבים לרכוש זכויות בתוכנית העתידית בתיאום עם רשות הפיתוח, וכי אם ירצו להשתכן במבני קומות עתידיים, יש לאשר זאת בשיעור הנחה ובתמיכת מוסדות ציבוריים. ההחלטה לא יושמה, וכבר בשנת 54' הוציאה תל אביב צו פינוי ראשון לתושבי השכונה.

"דיור אקוויוולנטי לתושבים, אם ירצו בכך"

ב-54' בית משפט דחה עתירה של עיריית תל אביב וקבע כי "העירייה אינה יכולה להתנער מן החובה ולהתנכר לאחריותה להציע לנתבעים מקום מגורים אחרים". בפברואר 55' פרסם משרד האוצר הוראות כלליות למכירת נכסים, וסעיף 11 בהוראות קובע כי לדיירים זכות ראשונית לקניית דירותיהם. באם מתקבלת פנייה לרכישת נכס, יש לוודא תחילה עם הדיירים האם ברצונם לרכוש את הנכס שהם מחזיקים.

באפריל 58' פורסם נוהל "דייר ללא חוזה", הקובע כי "דייר המחזיק במושכר ללא חוזה ויוכיח שהוא מחזיק במושכר לפני יום 15.4.1953, ייערך איתו חוזה ללא קבלת 'דמי היתר' וזאת על פי אישורו של מנהל המחוז או מנהל מטה הדיור". עיריית תל אביב, שוב, לא עדכנה את תושבי השכונה בנוהל.

בישיבת מועצת עיריית תל אביב מ-25 בפברואר 1960 אמר סגן ראש העיר כדורי כי "עלייתן של המשפחות על הקרקע נעשתה בהסכמתה הבלתי רשמית של העירייה… העירייה הגישה תביעות משפטיות נגד 23 משפחות… עשינו זאת בעיקר על מנת למנוע הפעלת חוק ההתיישנות… התושבים רוצים להשתקע במקום זה. רשות הפיתוח מתנגדת לכך כי הקרקע יקרה מאוד".

תחזוקת התשתיות הציבוריות באנגליה - פארקים, רחובות, בתי ספר, תשתיות ביוב - מתבססת על רווחיהם של היזמים הפרטיים באופן שנקבע בישיבות שיתוף הציבור

בפברואר 60' פנה ראש העירייה מרדכי נמיר למנהל הרשות לפיתוח וכתב: "נמסר לי… כי רשות הפיתוח מוכרת מגרשים בתוך 30 השכונות הנ"ל לבעלים פרטיים. אני פונה אליכם בתביעה להפסיק את מכירת הקרקע בתוך השכונות בכלל ובגבעת עמל בפרט". באוקטובר 60' חברה בת של סולל בונה, "דיור ב.פ", התחילה לתאם עם העירייה את רכישת שטח גבעת עמל מרשות הפיתוח. בפברואר 61' נחתם חוזה המכירה, בלי ליידע את תושבי השכונה, למרות הסייגים שנקבעו בנוהל משרד האוצר משנת 55' ונוהל "דייר ללא חוזה".

מהסכם המכירה ל"דיור ב.פ" עולה כי השטח מיועד להקמת שיכונים וכי נמצאים עליו דיירים ו/או מחזיקים ללא זכויות ("להלן – המשתכנים"). "הרוכש מצהיר כי הוא מכיר בזכותם של המשתכנים לקבל דיור אקוויוולנטי בשיכונים שייבנו על ידו על הנכס, במידה ויירצו בכך". לפי תנועת אומ"ץ, המייצגת משפטית את תושבי השכונה, בשנה זו התגוררו בגבעה כ-120 משפחות. לאחר חתימת ההסכם הצטרפו משפחות נוספות למתחם, לא ברור האם מדובר בגידול טבעי או בשל ההבטחה להבטחת דיור. בכל מקרה, "דיור ב.פ." לא מימשה את פרויקט הבנייה, וחודשים ספורים מאוחר יותר התמונה החלה מתהפכת: עיריית תל אביב התחילה בהרס מדורג של בתים בשכונה.

הקרקע הכי יקרה במדינה. בית בגבעת עמל אחרי הפינוי (צילום: מתן גולן)

הקרקע הכי יקרה במדינה. בית בגבעת עמל אחרי הפינוי (צילום: מתן גולן)

ב-1962 מנהל מקרקעי ישראל וסולל בונה שלחו לתושבים מכתבי דרישה להסתלקותם. "כבודו תופס את החלקה הנ"ל השייכת למרשותיי מתוך השגת גבול וללא כל זכות חוקית", נאמר במכתבים שנשלחו לתושבים. "לפיכן נדרש כבודו לסלק את ידו מהשטח אותו תפש ללא כל זכות חוקית ולפנותו". 16 שנים אחרי שרכשה את השטח, בשנת 88', העבירה חברת "דיור ב.פ" את הבעלות על הקרקע לדנקנר השקעות בע"מ (אשר בהמשך תירכש על ידי אלעד נכסים שבבעלות יצחק תשובה). בהסכם הרכישה הדגיש מנהל מקרקעי ישראל כי "החברה החדשה מקבלת על עצמה את כל התחייבות דיור ב.פ. בהתאם לחוזה… כולל ההתחייבות כלפי הדיירים".

למדו מסין את השיעור הלא נכון

גבעת עמל היא רק דוגמה עדכנית. שיטת התכנון והבנייה המואצת בישראל, בהשפעת שיעורי הילודה הגבוהים וגלגלי הכלכלה הגלובלית, הופכת את הג'נטריפיקציה לבת בית. ראו את השכונות פלורנטין, נווה צדק, את יפו, את בת גלים והעיר התחתית בחיפה, את נחלאות, בקעה ושכונות אחרות בירושלים. סביר שנראה מקרים דומים בשנים הקרובות, בפרט בערים בעלות כלכלה יציבה. האם ג'נטריפיקציה היא גזירת גורל הישרדותית? החזק מנצח? באקדמיה של עולם התכנון העירוני חושבים אחרת.

בלימודי התואר השני בתכנון בינלאומי ופיתוח בר קיימא, בהתמחות בחוסן אורבני באוניברסיטת ווסטמינסטר בלונדון, אחד השיעורים הראשונים עסק במקרה בוחן של פינוי פרברים בסין, לצורך הקמת הכפר האולימפי. בתים נגרסו ללא פיצוי, תושבים איבדו את בתיהם. הכל עבור מה שהפך ל"פיל לבן". מקרה בוחן שלילי, שמהווה סמן ימני ל"אל תעשה".

לשיטת התכנון הסטטוטורית בישראל קווים משיקים רבים לזו הסינית. מרבית האדמות בישראל בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל, כ-93 אחוז. כך, למעשה, רוב האדמות הנחשבות ל"פרטיות" הן למעשה "סמי-פרטיות", חכירה ארוכת טווח, לא בעלות מלאה. לכן, עבור כל היתר בנייה נדרש תשלום למנהל התכנון הישראלי. במרבית מדינות ה-OECD, שיעור האדמות שבבעלות פרטית גבוה בהרבה.

מנהל התכנון יוזם את פיתוח השטח במרחבים השונים בהתאם לאסטרטגיה שקובעת הממשלה. המדינה מפשירה קרקעות לבנייה, אבל משימת תכנון המתאר, וכן התכנון המפורט, יורדים אל השוק הפרטי – כמובן תחת עינו המפקחת של המנהל. התוכניות יוצאות למכרז ממשלתי, ובסופו נקבע מי היזם שיזכה לבנות את הפרויקט ולהיות בעל הזכויות בנדל"ן החדש.

לעיתים, כפי שהתרחש בגבעת עמל, קרקעות המיועדות לפיתוח עוברות בסחר פרטי בין יזמים, בעודם מנסים להגדיל את זכויות הבנייה בהן מול הרשויות. היזם, כמובן, מעוניין ברווחים גדולים ככל הניתן. מתחמים מסחריים ודירות יוקרה עונים על האינטרס של הקבלן, אולם מי הגוף המאזן, שדואג לרווחת התושבים, לתכנון עם תמהיל דיור מגוון, בעיר ובמדינה כולה?

עיר בלי אנשים

התשובה מתחלקת לשניים. הן העירייה והן המדינה אמורות להוות גופי פיקוח למען רווחת התושבים. מעבר להיבט הסוציאלי, יש כאן גם מרכיבים קפיטליסטים גרידא. העיר היא יישות דינמית ונושמת, ביוספרה מורכבת והטרוגנית, שכלל רכיביה חיוניים לתפקודה השוטף. העיר כמכונה. בעוד המעמד הסוציו-אקונומי הגבוה מזרים כספים חיוניים לעיר בדמות מסי ארנונה וכסף שמפוזר בבתי העסק, העיר לא תוכל לתפקד אם רק העשירים יחיו בה. נדרשים ספקי שירותים – בתחומי הביגוד, המזון, התנועה, הפיננסים, חיי הלילה, השיטור ועוד. מעמד הביניים והמעמד הנמוך הם אלו שבפועל מתחזקים את מכונת העיר. בלעדיהם, העיר לא תהיה עיר.

במטרופולין תל אביב מתקיים מעין ניסוי, הבוחן את המשמעות של "בלעדיהם". עד כמה ניתן להרחיק "אותם", אך עדיין ליהנות "מהם". ההסתכלות המטרופולינית על המרחב מגדירה גם את מי שמתגורר ב"ערי הלוויין" של תל אביב כתושב המטרופולין.

ההתחזקות הכלכלית של ערי הלוויין, בליווי תהליכי ג'נטריפיקציה בתל אביב, מייצרים הזדמנויות חדשות למעמדות שנדחקים מלב המטרופולין אל ערי הלוויין. יש לזה שם: CBD Central Business District. בלונדון הפקוקה, הפרושה על שטח עצום, קיימים עשרות מרכזי סחר, CBD. מרכזי הסחר בפתח תקווה, בקריית אונו, בחולון, בבת ים ואפילו ברחובות – טבעותיה ההיקפיות של תל אביב – נהנים מהשפע בכלכלה התל אביבית, אך יש להם עצמאות מסוימת.

קווי הרכבת התחתית או הרכבת הקלה אמורים לסייע, אך עד גבול מסוים. עיר לא יכולה לשרוד כשסביבה טבעות המסודרות אך ורק לפי מעמד סוציו-אקונומי. המעגלים צריכים להיות שזורים זה בזה. שגשוגם תלוי בכך. מדובר לא רק בגבול רך, אלא במבנה טלאים או קולאז'.

אם בעבר הקולאז' התבטא בצורת שכונות השוכנות זו לצד זו, בעולם התכנון מתחזקת היום התפיסה שבכל פרויקט דיור יש לייצר תמהיל, התואם את המארג הסוציו-אקונומי של העיר. משמע, בכל פרויקט דיור שמאפשר הריבון, יש צורך בדירות קטנות ובנות-השגה. באירופה אפילו חוזרים לחשוב על הקמת פרויקטי דיור ציבורי בדמי מפתח, וכן פרויקטים המשלבים – רחמנא לצלן – דירות המותאמות למעמד הביניים לצד דירות יוקרה למעמד הגבוה.

בית בגבעת עמל אחרי הפינוי (צילום: מתן גולן)

הפועלים דאגו להרוס כדי שהתושבים לא יחשבו לחזור. גבעת עמל אחרי ההרס (צילומים: מתן גולן)

הפועלים דאגו להרוס כדי שהתושבים לא יחשבו לחזור. גבעת עמל אחרי ההרס (צילומים: מתן גולן)

אין זו הפתעה שבמדינה כמו ישראל – שמערכת התכנון שלה מהווה למעשה נשק במאבק דמוגרפי וגיאופוליטי על קרקע, ומושתתת על שליטה ריכוזית בקרקע לצרכים "הישרדותיים" – שיטת ההפרד ומשול התכנונית מחלחלת גם לתוך החברה האזרחית. יש כאן אבסורד. משום שהמערכת היא ריכוזית מאוד, הממשלה אמורה לכפות את בנייתם של פרויקטים עם תמהיל דיור ראוי, התואם את החברה הישראלית. ממשלת ישראל אמורה לדרוש מהיזמים להפחית את רווחיהם האישיים וליצור פתרונות דיור מגוונים בנכסי האחזקות שלהם. משמע, הבתים שלנו.

לבקש מתשובה לוותר על חלק זעיר מהרווחים

אם נחזור לגבעת עמל, מדינת ישראל היתה אמורה לדרוש מיצחק תשובה "לוותר" על רווחים ב-33 דירות במגדלי המגורים לטובת הסדרת מגורי המשפחות הנמצאות על הקרקע מאז קום המדינה. לפי אתר הומלנד, בפרויקט "מגדלי פארק בבלי" מחיר דירת שלושה חדרים היא 4.5 עד 5.2 מיליון שקל, 7.4 עד 9.2 מיליון שקל לדירות של 4.5 חדרים, ועד 16.5 מיליון שקל לדירות שבעה חדרים.

בפרויקט מתוכננים שבעה מגדלים ובהם כ-988 יחידות דיור. לפי חישוב הזכויות בתב"ע תא/17707א, במגדלים 1-6 יש 112,170 מ"ר שטחים עיקריים. במגדל בראשית, במגרש 7, שזכויותיו עודכנו בתב"ע תא/מק/4402 יש 20,450 מ"ר עיקריים. לפי אתר הומלנד, מחיר ממוצע של מ"ר עומד על 54 אלף שקל. כלומר שווי הדירות בפרויקט עומד על 7.1 מיליארד שקל. ההערכה היא שעלות הבנייה וההיטלים של השטחים הפרטיים, ללא חישוב שטחים מסחריים ופיתוח ציבורי (עליו נדון בהמשך), עומד על כ-2.5 מיליארד שקל.

הבקשה של התשובים לדיור במגדלים נדחתה. בתי גבעת עמל על רקע המגדלים (צילומים: מתן גולן)

הבקשה של התשובים לדיור במגדלים נדחתה. בתי גבעת עמל על רקע המגדלים (צילומים: מתן גולן)

בקשת התושבים בגבעת עמל לקבל זכאות לדירות בפרויקט המוקם על שטח ביתם – נדחתה, חרף מה שנכתב בהסכמים מ-1961 ו-1988. כרגע, כאמור, הם אמורים לקבל פיצוי בסך 800 אלף שקל עד 1.6 מיליון, תלוי אם תשובה אכן יוסיף 30 מיליון שקל. אז מדוע מדינת ישראל לא דרשה מהיזם לוותר על שיעור זניח מרווחיו ולספק דיור חלופי לתושבים? כנראה שקשה לעשות שרירים לאדם פרטי, שמחזיק 61 אחוז בקבוצת דלק, 54 אחוז בדלק קידוחים (זו שמוציאה את הגז של כולנו מהים, ושומרת על רווחים), ובאלעד אחזקות.

ראוי לציין שעוד ב-51' היה ברור שמדובר בחטיבת קרקע יוקרתית במיוחד. למעשה, מדובר באחת הקרקעות היקרות ביותר בישראל. בעוד הצקצקנים טוענים שתושבי השכונה משכו במשך שנים הסדרי פיצוי כדי להשיג את המרב, לא ניתן להתעלם מניסיונותיהם לאורך השנים להסדיר את זכויותיהם. כל אותן שנים נמנעה המדינה מהסדרת זכויותיהם או ממתן מגורים חלופיים, בעודה מאשרת את תוכניות פיתוח של היזם.

לא רק שהמדינה לא דרשה מהיזם לספק לתושבים מגורים חלופיים, היא גם לא עמדה בהחלטה של משרד הפנים מ-54' לפיה יש לאפשר לתושבים לרכוש זכויות בפרויקט שייבנה על האדמה שהם יושבים עליה, בשיעור הנחה ובתמיכת מוסדות ציבוריים. יקר מדי? אם המדינה היתה מוודאת כי בפרויקט יהיה דיור בר השגה, היא גם היתה מסוגלת לממן אותו. גם עיריית תל אביב היתה יכולה לסייע בסבסוד הפער הזה.

נחמה בן נון עוזבת את השכונה

מגדלי היוקרה מחופי הזכוכית בפרויקט מגדלי "פארק בבלי", בגבול של גבעת עמל ב', כבר החלו להיבנות. הם ניצבו ברקע בזמן שנחמה בן נון, בת 85 עם דמנציה המרותקת לכיסא גלגלים ומטופלת על ידי בניה, המתינה בשעת שקיעה לבניה שיסיימו להעמיס את הארגזים. המתנה ליציאה מן השכונה בפעם האחרונה.

נחמה בן נון (למעלה) ולבנה רצבי (למטה). המרקם האנושי של השכונה מפורק (צילומים: מתן גולן)

נחמה בן נון (למעלה) ולבנה רצבי (למטה). המרקם האנושי של השכונה מפורק (צילומים: מתן גולן)

אני מניחה יד על כתפה של נחמה והיא משיבה לי בחיוך. לאחר מכן, הראש נודד לפרויקט סטודיו שביצענו במהלך לימודי התואר השני על התחדשות עירונית בשכונת נה-בה וברובע 7 בעיר הו-צ'י-מין בווייטנאם. אחד הפתרונות לשדרוג הנדרש לשכונה, הסובלת מהצפות קבועות, היה פיתוח מדורג. שימור המרקם החברתי של השכונה, "ההון האנושי" שלה, עלה כנושא חיוני.

תחילה פותח בלוק מגורים על מגרש פתוח, שלא היה בשימוש, בגבול השכונה. אליו הועברו תושבי בלוק קיים, במהלך תקופת שדרוג בתיהם. התהליך חזר על עצמו כאסטרטגיה תכנונית עד לסיום שדרוג התשתיות בכל השכונה. שכנים נשארו שכנים בבלוקים המשודרגים. נחמה בכלל היתה אמור לעבור לדירה שממתינה לה במגדל המאוכלס הנישא מולה.

לצורך הכתבה אני פותחת קובץ אקסל שהעביר לנו פרופ' טוני לויד ג'ונס כחומר עזר לתכנון התחדשות עירונית בשכונת קארת טנגסטן בעיר ג'קרטה שבאינדונזיה. את הקובץ הכין כעבודת ייעוץ חיצונית עבור הבנק העולמי, לבדיקת היתכנות פיננסית של פרויקטים להתחדשות עירונית במדינות מתפתחות.

זה קובץ אקסל שלא יבייש שום אנליטיקן פיננסי בהייטק, אולם פרופ' פלויד ג'ונס בנה אותו כמתכנן. תכליתו ברורה: היזם צריך לייצר הכנסה מפרויקטי בינוי; אולם מנגד עומד הצורך בהנגשת דיור בטוח ובר השגה. זה נכון לכל מדינה. הקובץ כולל מאות פרמטרים, ביניהם ניתוח סוציולוגי של דיירים נוכחיים, ניתוח קיבולת השטח, מחשבון לניתוח היתכנות פיננסית בחלוקת אחוזים לדיור לאוכלוסייה מוחלשת, מעמד ביניים, מעמד גבוה ומרחבים מסחריים, ועוד.

ואז מגיע החלק המעניין: חלוקת עלויות הבנייה בין היזם למדינה. בעוד היזם נושא בהוצאות מלאות למרחבים המסחריים ולדירות המעמד העליון, המדינה מסבסדת את הקמת הדיור למעמד החלש ולמעמד הביניים, ומשתתפת בפיתוח השטחים הציבוריים. המדינה פותרת סוגיות של בעלות ושל פלישות בלתי חוקיות על ידי חלוקת זכויות מגורים שונות לתושבי השטח שעובר התחדשות. רובם ככולם נותרים בו כתושבים מוסדרים. באופן זה נמנעת המדינה מלהעביר את "הפולשים" למרחב חדש שאליו ייאלצו לנדוד, וכך להפוך בו שוב לדיירים בלתי חוקיים. במקום לגלגל את הבעיה, המדינה מושיטה את ידה לכיס, ופותרת אותה.

בעוד פיתוח המרחב העירוני הולך ומופרט, המדינה מכניסה פחות ופחות יד לכיס. זוהי תופעה גלובלית, שהחלה לאחר שרשויות עירוניות רבות לא הצליחו לנהל את התשתיות בשטחן לאורך זמן. לתופעה גם צדדים חיוביים: לסקטור הפרטי משאבים נזילים, המאפשרים שדרוג עירוני מידי, שהרשות המקומית אינה מסוגלת לממן. מצד שני, כשהיזם אחראי על הפיתוח, הוא נוטה לנגוס במרחבים הציבוריים ולהעלות את מחיר הדיור. רגולציה עירונית למול היזם הפרטי אמורה לשמור על המרקם העירוני לשירות הציבור, ולמנוע את צמצומו בשל גחמות קפיטליסטיות.

אשליה של מרחב ירוק

התשריט והתקנון של פרויקט מגדלי בבלי מציעים דוגמה מצוינת לפיתוח עירוני על ידי הסקטור הפרטי. למעשה, למעט משפחות גבעת עמל, נראה שתושבי האיזור ייצאו נשכרים מהפיתוח של תשובה. מפרוטוקול ועדת המשנה לתכנון ובנייה של עיריית תל אביב מ-3 ביוני 2009 עולה שהיזם נדרש לפתח ולשדרג רחובות, לרבות שדרוג תשתיות ביוב והקמת צמתים מרכזיות; להקים בית כנסת, ארבע כיתות גן, גשר הולכי רגל, שלושה מעונות יום, מועדון יום לקשיש; להשלים עלות של כ-2,915 מ"ר של שטחי ציבור נוספים (בשטח הפרויקט נמצאת קריית חינוך) וכן להקים שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) בשטח של 15,342 מ"ר. כ-40 אחוז משטח תוכנית תא/1770א של מגדלי בבלי הם למעשה הפקעה לשטחי ציבור, אשר לפי תקנון התוכנית יועברו לבעלות עיריית תל אביב ללא תמורה עם סיום הפיתוח (סעיף 13 1. ב בתקנון התוכנית).

לכאורה יש שטח ירוק סביב הפרויקט. התוכנית של המגדלים בגבעת עמל

לכאורה יש שטח ירוק סביב הפרויקט. התוכנית של המגדלים בגבעת עמל

למראית עין, פרויקט פארק בבלי נראה תואם לשמו: השטח הירוק נרחב. אולם מבט מעמיק יותר מראה כי רק כמחציתו במגרשי השצ"פ (מגרשים 10,11,14), חציו השני במגרשי מגורים פרטיים ובמגרשי שפ"פ (שטח פרטי פתוח).

זה אינו מקרה יוצא דופן אלא תופעה נפוצה, כפי שעולה ממחקרם של עמית פרץ וניר מועלם שפורסם בכתב העת "מקרקעין" באפריל 2018. לפי המחקר, שטחי שפ"פ רבים נוצרים כיום כפתרון היקפי למגדלי מגורים: הגינות האלה למעשה "נשתלות" מעל קומות של חניה תת קרקעית המשרתת את המגדל. בעוד ששטחי שפ"פ רבים הם בעלי זיקת הנאה ומעבר לציבור (כך גם בתא/1770א), מדיניות ניהול השטח לרוב מדירה, או לכל הפחות אינה מזמינה, את הציבור אליה. עצם היותה פרטית מאפשרת ניטור במצלמות אבטחה ואת סילוק אורחים שלא מתנהלים לשביעות רצון המתחם הפרטי. פארק עירוני, עם תכתיבים ואכיפת התנהגות פרטיים.

מגדלים שיהפכו לסלאמס תוך עשרים שנה

שיתוף ציבור בתהליכי תכנון מצד אחד, והקמת תשתיות ציבוריות על ידי הסקטור הפרטי מצד שני, הפכו חיוניים בהתחדשות עירונית. בנוגע לשיתוף ציבור, לא מדובר ביידוע בדבר פרויקט נרקם, אלא בפיתוח הפרויקט בהתאם לצרכים של הקהילה המקומית.

באנגליה מדובר בשיטה של ממש. תחילתו של פרויקט בישיבות משותפות של המתכנן עם הקהילה ועם נציגות העירייה/רשות מקומית. הבריטים קוראים לזה "סקר". יש בגישה זו מן הענווה שבוגרי בתי הספר לארכיטקטורה לעיתים חסרים אותה. המתכנן אינו יודע הכל, וכל מקום הוא שונה בתכליתו – במאפייניו הכלכליים, הפיזיים והתרבותיים. איכות התכנון עולה ככל שיותר רכיבים של ה"מקומי" מעובדים בו לכדי תוכנית בינוי. תוכנית בינוי מגדירה מרחב פיזי בתוכו אמורים לשגשג חיים, שאינם קשורים לאספירציות של המתכנן.

באופן פורמלי, המנוע לפיתוח עירוני באנגליה נמצא בידי יזמים, בניגוד למה שקורה בישראל, שבה 93 אחוז מהקרקע בידי המדינה. אולם שיטת התכנון הבריטית, אשר זו הישראלית מכילה שיירים שלה מימי המנדט, קובעת כי על היזם לתרום מרווחיו העתידיים (שחשופים לקהל הרחב) לקהילה. האחוז משתנה בהתאם לקנה המידה של הפרויקט, אולם הוא עומד על לפחות 10-15 אחוז מרווחי היזם. למעשה, תחזוקת התשתיות הציבוריות באנגליה – פארקים, רחובות, בתי ספר, תשתיות ביוב – מתבססת על רווחיהם של היזמים הפרטיים באופן שנקבע בישיבות שיתוף הציבור.

אין ספק שאין זו השיטה המהירה ביותר לפיתוח עירוני, ובפרט במירוץ הפיתוח המוטרף בישראל. אולם איכות, בסופו של דבר, חוסכת כסף לכיסו של הציבור. גם איכות חיים. שכונות המגדלים המוקמות בערי לוויין – לפי דעת מלומדים – יהפכו לשכונות מצוקה בתוך עשרים שנה. מחקרים מראים שבניית מבני מגורים בני יותר משבע קומות מייקרת דרמטית את עלויות התחזוקה שלהם. ראו את הפרברים הוותיקים של ערים אירופאיות. סביר שדיירי רבי הקומות המוקמים בשכונות מעמד הביניים והמעמד הנמוך יתקשו לעמוד בעלויות התחזוקה, מה שיוביל להזנחה.

בישראל יש דוגמאות טובות לתהליכי שיתוף ציבור בתהליכי תכנון, בפרט במרחבים של קהילות מגובשות וסגורות. לדוגמה, פרויקטים עבור הקהילה החרדית בעיריית ירושלים, שמסתמכים על נציגים מתוך הקהילה, העומדים בקשר עם המתכננים ועם גורמים בעירייה.

דוגמה נוספת מגיעה מהצד השני של המתרס, בפזורה הבדואית. יצא לי להאזין להרצאה מרתקת של מתכנן בפזורה, שבה תיאר את תהליך התכנון: הירידה לשטח, החשיפה למרקם החברתי – הנגזרות התכנוניות של החיים בחמולות והגדילה העתידית שלהן, היכרות עם הצרכים והמסורות – לרבות מפגשים ייעודיים בין מתכננות לנשות הכפר – ועד שיח פתוח, לימוד המרחב הפיזי והתנהלותו בעונות השנה השונות: הוואדי שזורם בחורף והשמש הקופחת בקיץ, ועוד. התבוננות צנועה בעולם לא מוכר כדי לייצר תוכנית התואמת את "רוח המקום".

שוטרים בשירות ההון

אז איך קרה שמנהל התכנון, שמוציא תחת ידיו תהליכי שיתוף תכנון כה מרשימים, נחל כישלון כה חרוץ בגבעת עמל? התשובה פשוטה: שווי הנדל"ן החריג יצר תרחיש ששום מנגנון תכנון "אנושי" לא יכול לו.

תשובה מימן את השוטרים. שוטרים במהלך פינוי גבעת עמל (צילום: מתן גולן)

תשובה מימן את השוטרים. שוטרים במהלך פינוי גבעת עמל (צילום: מתן גולן)

כסף קונה הכל, מתברר שאפילו את שוטרי מדינת ישראל, והכל חוקי. הסיטואציה בגבעת עמל היתה אבסורדית. פועלי קבלן ערבים יצרו את פסקול קולות ניפוץ החלונות, התריסים, הכיורים והאסלות, כדי שתושבי השכונה, שבתיהם ולבם נופצו, לא ישובו אליה חלילה באישון לילה, בעוד חיילי מג"ב ושוטרי משטרת ישראל, שרובם לא מגיע מן העשירונים העליונים, מפנים בכוח אוכלוסייה אזרחית יהודית מוחלשת.

לרובם זה לא היה קל, אך הם ביצעו את עבודתם הממלכתית נאמנה. אלא שאת פועלם הממלכתי באותו היום מימן יצחק תשובה. משטרה להשכרה. כלומר, שוטרים וחיילים במדים מקבלים הוראות מאחד מעשרת העשירים במדינת ישראל. גם בהינתן צו בית משפט, בישראל קיימים פרונות אזרחיים מגוונים. שימוש קפיטליסטי בכוח המשטרה ובכוח מג"ב הוא סדק מסוכן לשלטון דמוקרטי.

וישנו כמובן העניין העדתי, שהוא תושב קבע בשכונה, לנוכח מדיניות העירייה ומנהל מקרקעי ישראל מאז 1949. תושבים הסבירו לי ש"זה רק בגלל שאנחנו מזרחים. לאשכנזים העירייה לא היתה עושה את זה בחיים". בטוויטר צייצו שרוע הפינוי הוא תוצר של אשכנזים. לזה ענה מישהו, שתשובה הגיע מלוב. השיב הראשון: "בשירות האשכנזים".

המרחב מלא בכרזות הנושאות את תווי פניהם של איילת שקד, תשובה, רון חולדאי וגדעון סער עם המילים "מתחמקת", "טמא", "מנותק", "אדיש" בהתאמה. שמו של נתניהו, שבתקופת כהונתו קודמה הפרויקט המדיר את תושבי הגבעה, לא הוזכר. למחרת הפינוי, השלטים כבר הוסרו. הריבון, הממשיך להתיר את שאיבת הגז מהים, וצפוי לאשר את הפרויקטים הנכספים בגזרות ההדרה הבאות, דוגמת שכונת הארגזים בתל אביב ובבת-ים, התחלף. לא נראה שזה משנה. לבינתיים.

בכרזות התושבים שכחו את חלקו של נתניהו (צילום: מתן גולן)

בכרזות התושבים שכחו את חלקו של נתניהו (צילום: מתן גולן)

ועוד משהו קטן...

אנחנו ממש שמחים שקראת את הפוסט הזה, ומקווים שמצאת בו עניין. הצוות של שיחה מקומית משקיע מאמצים משמעותיים כדי להביא לקוראות ולקוראים שלנו חדשות, תחקירים, פרשנויות וטורי דעה מגוונים, והכל מתוך מחויבות להתנגדות לכיבוש ולקידום שלום, שוויון וצדק חברתי.

קשה למצוא דברים כמו הפוסט הזה בכלי תקשורת אחרים בארץ, והסיבה שהוא נמצא פה היא שהעיתונות שלנו בשיחה מקומית היא עצמאית וחופשית. אנחנו לא תלויים באף בעל הון, לא במפרסמים ולא בחומות תשלום.

ועדיין, העבודה הרבה שמושקעת בכל פוסט כזה – מתשלום לכותבים, דרך עבודת העורכות והצלמים ועד התשלום לייעוץ משפטי או לשרתים שעליהם יושב האתר – עולה כסף. הדרך הכי טובה להבטיח את היציבות והעצמאות שלנו היא התמיכה של קהילת הקוראות והקוראים באמצעות חברות בשיחה מקומית. ובזה יש לך מקום חשוב.

זה הזמן להיות חברות בשיחה מקומית

לתמיכה – לחצו כאן
הנוכחות היתה דלה, אבל המסר מאיים. מצעד הדגלים בלוד (צילום: אורן זיו)

הנוכחות היתה דלה, אבל המסר מאיים. מצעד הדגלים בלוד (צילום: אורן זיו)

מצעד הדגלים והניסיון של המתנחלים להפוך את לוד לירושלים

מאות בודדות של פעילי ימין השתתפו במצעד הדגלים אתמול בלוד, אבל התושבים הערבים בעיר לא חושבים שהסכנה חלפה. הגרעין התורני מנסה לייבא את השיטות של המתנחלים מירושלים ללוד, הם אומרים. "הם נלחמים נגד הנוכחות הערבית בעיר"

X

אהבת את הכתבה הזאת?

כדי לעשות עיתונות עצמאית שיחה מקומית צריכה גם את התמיכה שלך. לחץ/י כאן כדי להיות חלק מההצלחה שלנו
donate
silencej89sjf